小区没有物业公司，单位后勤部门管了几年，业主能要求查账吗

小区没有物业公司，单位后勤部门管了几年，业主能要求查账吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

姚某某是湖北省某院职工住宅小区的业主。这个小区是2000年房改后形成的，一直没有成立业主委员会，长期由该院的后勤部门——某服务中心管理。从2015年开始，某服务中心向业主收取停车费和物业费，但从来没有公示过这些钱的收支情况。姚某某多次口头和书面要求某服务中心提供小区公共收益的明细，都没有结果。

2019年10月，社区代表物业管理委员会选聘了一家物业公司入驻小区。姚某某随后起诉了这家物业公司，要求提供2019年之前的公共收益结余情况，但物业公司说这些资料不在他们手上。姚某某这才知道，2015年到2019年的相关资料一直由某服务中心掌握。于是，姚某某再次起诉，要求某服务中心提供这四年间的小区专项维修资金使用情况、公共收益收支明细、对外经营合同等材料，并要求说明停车收费的依据。

法院怎么判

一审法院认为，某服务中心是单位的服务部门，不是法律规定的物业服务企业，因此驳回了姚某某的全部诉讼请求。

姚某某不服，提起上诉。二审法院（湖北省武汉市中级人民法院，案号：(2023)鄂01民终24029号）改判了部分内容。法院认为：

一是某服务中心在2015年至2019年期间实际收取了停车费，履行了部分物业服务企业的职责，应当被认定为法律规定的“其他管理人”。

二是作为“其他管理人”，某服务中心有义务就其履行物业服务职责范围内的事项答复业主的询问。姚某某作为业主，有权要求查阅这四年间的停车费收支明细。

三是姚某某没有证据证明小区还有其他公共收益，也没有证据证明某服务中心管理了专项维修资金或对外签订了经营合同，因此超出停车费收支明细的查阅请求，法院不予支持。

最终，二审法院判决：某服务中心在判决生效后二十日内，在其办公室内向姚某某提供2015年至2019年的停车费收支明细供查阅，查阅时间为当日上午九时。

律师解读

这个案例的核心问题在于：没有物业公司，由单位后勤部门或类似机构管理的小区，业主能不能要求他们公开账目？

根据《民法典》第284条，业主可以自行管理小区，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。这里的“其他管理人”，指的就是除了物业公司之外，实际承担了物业服务职责的组织或个人。比如单位的房管部门、社区服务机构，甚至是个人。

法院在认定“其他管理人”时，重点看的是这个机构是否实际履行了物业服务职责，比如收取物业费、停车费、维护公共设施等，而不是看它有没有取得物业服务资质。换句话说，只要它实际在管，业主就有权要求它公开相关账目。

但是，业主的知情权也不是无限的。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条，业主可以查阅的范围包括：物业服务合同、共有部分的使用和收益情况、维修资金的筹集和使用情况等。超出这个范围的，比如要求提供管理人的行政许可资质等，法院一般不会支持。

王德林律师提示：

如果您所在的小区没有正规物业公司，而是由单位后勤、社区或其他机构在管理，您同样有权要求他们公开公共收益的收支情况。建议您先通过书面方式提出要求，保留好证据。如果对方拒绝，可以向法院起诉。但请注意，您的知情权仅限于法律规定的范围，不能随意扩大。比如，您只能要求查阅实际存在的公共收益项目（如停车费、广告费等），而不能要求查阅与物业服务无关的资料。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议先收集好对方实际管理小区的证据（如收费凭证、通知等），再向当地法院提起诉讼。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市