小区会所的产权到底归谁 开发商还是全体业主

小区会所的产权到底归谁 开发商还是全体业主

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

南京某小区的开发商在建设小区时，建了一栋三层楼的会所，总面积1191平方米，规划用途写的是"公建"。开发商在卖房时，物价局批复显示，会所的建设费用已经分摊进了每套商品房的成本里。也就是说，业主买房付的钱里，已经包含了会所的建设费用。

但开发商在《商品房预售许可证》的明细表中，却写明会所属于"公共配套建筑"，并附说明称"开发商在不改变用途下，享有使用权、收益权利"。同时，开发商与业主签订的《商品房预售合同》中约定，附件所列的配套房屋归全体业主所有，其余配套归开发商所有，而附件中并没有列出会所。

后来，开发商把会所交给物业公司经营，物业公司将会所部分区域作为物业用房，部分房屋交给一家幼儿园使用。业主与物业公司解除合同后，业委会起诉要求开发商和物业公司返还会所及人防地下车库。

法院怎么判

本案经过一审、二审和再审，三级法院均认定：小区会所归全体业主所有。

法院认为，会所的产权归属应分三步判断：

一是法律有明确规定的，按规定办。会所内的物业管理用房，依法属于全体业主共有。

二是法律没有规定的，看合同约定。但开发商提供的合同是格式条款，如果约定不合理、排除了业主的权利，且没有向业主特别提示说明，该约定对业主没有约束力。

三是合同约定不明或无效的，看建设成本由谁承担。本案中，会所的建设成本已经分摊进了商品房价格，业主实际上已经为会所付了钱。根据"谁投资、谁所有"的原则，会所产权应归全体业主所有。

法院最终判决：会所归全体业主所有，幼儿园在六个月内返还占用的会所。

律师解读

小区会所的产权归属，是很多业主和开发商之间的争议焦点。法律对此没有统一规定，实践中主要看以下几点：

一是看法律是否有明确规定。比如物业管理用房、公共绿地、道路等，依法属于业主共有。

二是看合同是否有明确约定。如果合同约定会所归开发商，但开发商没有把会所的建设成本摊入房价，且合同条款清晰、不违反法律，那么会所可能归开发商。但如果开发商把成本摊入房价，又在合同中约定归自己，这种条款很可能被认定为无效。

三是看建设成本是否摊入房价。这是最关键的判断标准。如果业主买房时已经为会所付了钱，那么会所就应该归业主共有。业主可以要求开发商提供物价部门的批复文件，核实建设成本是否分摊。

王德林律师提示：

业主在购买商品房时，应当注意查看《商品房预售许可证》中的"共有共用部位明细表"，了解会所、车库等配套设施的产权归属。如果发现开发商将建设成本摊入房价，却在合同中约定归自己所有，业主可以主张该约定无效。建议业主在收房后，及时成立业委会，通过合法途径维护全体业主的权益。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带购房合同、物价批复等材料咨询专业律师，确认会所等配套设施的产权归属，必要时通过诉讼方式解决争议。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市