厂房起火，出租方和承租方谁该赔钱

厂房起火，出租方和承租方谁该赔钱

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

某发展公司把厂房和设备租给某贸易公司，合同约定承租方负责维护保养。后来经过几次转手，宋某某实际经营，并注册了某纺织公司，以该公司名义继续租用厂房，租金打到了某发展公司股东张某某的个人账户。

2022年6月，某纺织公司的生产车间突然起火。消防认定，火灾原因是变压器漏油导致故障。某纺织公司认为，出租方某发展公司和股东张某某应该赔偿损失。但出租方说，合同里写明了承租方负责维修保养，火灾是承租方自己没管好变压器造成的，跟他们无关。

法院怎么判

一审法院（山东省冠县人民法院）认为：根据合同约定，宋某某（实际经营者）对变压器负有维修保养义务。变压器漏油后，宋某某没有及时检修，反而用盆接油继续生产，这是导致火灾的直接原因。因此，损失应由宋某某自行承担，出租方某发展公司和张某某不承担责任。一审驳回了某纺织公司的全部诉讼请求。

某纺织公司不服，提起上诉。二审法院（山东省聊城市中级人民法院）改判：出租方某发展公司承担20%的责任，赔偿某纺织公司损失157万余元及鉴定费7万元。

二审法院认为：一是某纺织公司明知变压器漏油有安全隐患，仍继续使用，是火灾的主要原因，应承担主要责任。二是某发展公司作为变压器产权人，有法定的安全保障和适租义务。鉴定显示，变压器安装不符合国家标准，防火设施也不达标，这与火灾蔓延烧毁厂房有一定因果关系。因此，出租方不能因为合同约定由承租方维修就完全免责。张某某不是合同当事人，不承担责任。

律师解读

这个案子对租厂房、仓库或设备的人很有参考价值。核心问题是：出租方和承租方约定由承租方负责维修保养，出了事故出租方能不能完全免责？

一是出租方的“适租义务”不能通过合同约定免除。根据《民法典》第708条，出租人不仅要交付租赁物，还要在租赁期间保证租赁物符合约定用途。比如，厂房的基础设施、消防设施必须符合国家强制性安全标准。即使合同写了“承租方负责维修”，出租方也不能甩手不管。本案中，变压器安装不合规、防火设施不达标，出租方就有责任。

二是承租方也要尽到合理的维护义务。如果承租方明知设备有安全隐患（比如变压器漏油），却不及时停用维修，反而冒险生产，那么主要责任还是在自己。法院会根据双方的过错程度来划分责任。

三是发生纠纷时，适用过错责任原则。法院会综合考虑：租赁物是否符合安全标准、出租方是否履行了法定维护义务、承租方是否明知隐患仍使用、承租方是否尽到了合理维护义务等因素，来判定双方各自承担多少责任。

王德林律师提示：

租厂房或设备时，不要以为合同里写了“承租方负责维修”就万事大吉。出租方对房屋结构、消防设施、电力设备等基础安全仍有法定的保障义务。承租方在发现设备老化、漏油、漏电等隐患时，一定要书面通知出租方并要求整改，同时自己也要停止使用，避免冒险作业。否则，一旦出事，承租方可能要承担主要甚至全部责任。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，收集好租赁合同、消防认定书、维修记录等证据，依法维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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