买了虚拟产权商铺，能要求租户让路通行吗

买了虚拟产权商铺，能要求租户让路通行吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

高某某在北京海淀区某广场购买了一间商铺，但这间商铺没有实际的墙壁和门，只是图纸上的一个编号，属于典型的"虚拟产权式商铺"。购买后，高某某将商铺委托给开发商统一经营管理，自己只等着收租金。

后来，开发商将包括高某某商铺在内的整层楼整体出租给一家技术公司用作办公。技术公司为了办公需要，对楼层进行了封闭管理。高某某认为技术公司妨碍了自己进入商铺的权利，于是起诉技术公司等五家公司，要求他们不得阻挠自己在楼内通行。

技术公司辩称，自己是合法承租人，高某某的商铺只是虚拟分割，没有独立空间，如果允许每个小业主随意进出，办公环境就无法保障，其他业主的利益也会受损。

法院怎么判

一审法院（北京市海淀区人民法院）和二审法院（北京市第一中级人民法院）均驳回了高某某的全部诉讼请求。

法院认为：

一是高某某的商铺是虚拟产权式商铺，没有物理上的四至范围，不具备独立使用的条件，高某某对此是明知的，因此其行使所有权应受到一定限制。

二是高某某购买商铺后委托第三方统一经营，说明其购买目的是获取租金收益，而非实际使用商铺。商铺的经济价值依赖于整栋楼的整体运营。

三是技术公司是合法承租人，没有侵害高某某权利的故意或过失。开发商对整栋楼进行统一装修改造并出租，属于正常的经营管理行为，有利于提升楼宇整体价值。

四是如果允许每个小业主随意通行，会破坏办公楼的封闭管理，损害其他业主和承租人的合法权益，最终也会影响高某某自身的租金收益。

法院同时指出，高某某如果认为商铺在租赁期间遭受了损失，可以另行向相关主体主张赔偿。

律师解读

这个案例的核心问题是：买了虚拟产权式商铺的小业主，能不能要求实际使用人让路，保证自己随时进出？

答案是：不能。原因有三：

一是虚拟产权式商铺没有独立空间。这类商铺只是开发商将大商场在图纸上分割成若干小格子出售，每个格子没有实际墙壁和门。业主购买时就知道商铺无法独立使用，必须依赖统一经营管理。

二是业主购买目的是投资而非自用。绝大多数虚拟产权式商铺的业主都会签订委托经营合同，将商铺交给开发商或管理公司统一出租，自己只收租金。这意味着业主已经放弃了实际占有和使用商铺的权利。

三是个人利益要服从整体利益。整栋楼只有统一规划、统一经营、统一管理，才能实现最大收益。如果允许每个小业主随意进出，会破坏整体运营，损害其他业主和承租人的利益，最终所有业主的租金都会受影响。

因此，虚拟产权式商铺的业主在行使权利时，负有比普通不动产业主更大的容忍义务。只要统一经营管理行为没有恶意侵害业主权益，业主就不能要求排除妨害。

王德林律师提示：

购买虚拟产权式商铺前，一定要充分了解其特殊性：一是这类商铺没有独立空间，无法自用，只能用于投资；二是购买后通常需要委托统一经营，个人权利会受到限制；三是如果对统一经营管理不满，只能通过合同向开发商或管理公司主张违约责任，而不能直接要求租户腾退或让路。建议在签订买卖合同时，仔细阅读委托经营合同和管理规约，明确自己的权利边界。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议先查看购房合同和委托经营合同的具体约定，再评估是否有必要通过诉讼维权。虚拟产权式商铺的纠纷往往涉及众多业主和复杂的商业利益，建议咨询专业律师后再做决定。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市