通过法院拍卖拿到房子，但里面有人不肯搬走，能另案起诉要房租吗

通过法院拍卖拿到房子，但里面有人不肯搬走，能另案起诉要房租吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

王某某通过法院司法拍卖程序，依据一份执行裁定书，在2019年5月29日取得了北京一套房屋的所有权，并在同年6月24日办理了不动产登记。但房子早就被贾某某和李某甲占着，贾某某声称是因为李某欠他钱，李某把房本给了他，双方还签了房屋买卖合同，所以拒绝搬走。更麻烦的是，贾某某还把其中两间房分别租给了刘某某和李某乙，每月收租金。王某某多次要求腾房无果，于是向法院起诉，要求贾某某、李某甲腾退房屋，并支付从2019年6月29日到实际搬走之日止的房屋占用费，按每月4500元计算，总计20.7万元。

法院怎么判

一审法院（北京市昌平区人民法院）认为，王某某是通过司法拍卖取得房屋的，要求对方腾房的问题，本质上是司法拍卖财产的移交问题，应该通过原来的强制执行程序解决，而不是另案提起民事诉讼。因此，法院裁定驳回王某某的起诉。

王某某不服，提起上诉。二审法院（北京市第一中级人民法院）维持了原裁定，理由是根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十七条，拍卖成交后，法院应当在裁定送达后十五日内移交财产，如果被执行人或者第三人拒不腾房，法院可以强制执行。王某某要求腾房的诉求属于执行程序要解决的问题，而要求支付房屋占用费的请求，可以在腾房之后再另案主张。

律师解读

这个案子的核心问题是：房屋权利人通过法院生效裁判（比如拍卖裁定）拿到房子后，占房的人迟迟不搬走，权利人能不能另案起诉要求支付占有使用费（相当于房租）？还是只能通过执行程序解决？

法院最终给出了明确的指引，对普通人来说，有以下几点需要了解：

一是执行程序中可以主张迟延履行金。如果对方不按法院生效裁判腾房，你可以申请法院强制执行，同时要求对方支付迟延履行金。这个迟延履行金有补偿和惩罚双重性质，标准可以按房屋占有使用费的二倍计算。也就是说，你不需要另案起诉，在执行程序中就能主张这笔钱。

二是也可以另案起诉主张占有使用费。因为对方占着你的房子，侵害了你的物权，你可以基于侵权或者不当得利，另案起诉要求对方支付占有使用费。但要注意，迟延履行金和占有使用费的目的是一样的，你只能二选一，不能两头都拿。

三是特殊情况下，腾房前不宜另案起诉。比如这个案子中，王某某和原房主李某的执行案件还在山西某法院办理，房子什么时候能腾出来还不确定，损失还在持续发生。如果现在就判决一部分占有使用费，后面可能不断产生新的诉讼，甚至出现重复受偿的情况。所以法院认为，在房子实际腾退之前，最好先通过执行程序主张迟延履行金，或者等房子腾完后，再一次性另案起诉主张全部占有使用费。

王德林律师提示：

通过司法拍卖或法院判决取得房屋所有权后，如果遇到占房人拒不腾退的情况，不要急着另案起诉。首先，应当向原执行法院申请强制执行，要求法院强制腾房，并在执行程序中主张迟延履行金。如果执行程序无法解决占有使用费问题，或者你希望直接向占房人主张赔偿，可以在腾房完毕后，再另案起诉要求支付占有使用费。切记，两种救济途径只能选择一种，避免重复受偿或增加不必要的诉讼成本。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议先咨询专业律师，评估执行程序与另案起诉的利弊，再决定维权路径。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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