邻居占了楼顶闷顶层，我能要求分一半使用权吗

邻居占了楼顶闷顶层，我能要求分一半使用权吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

吴某和刘某是夫妻，与浦某是无锡市惠山区某小区的邻居。吴某、刘某是A02号房业主，浦某是隔壁A01号房业主。浦某房屋屋顶有一个闷顶层，通过浦某家室内楼梯可以进入。浦某认为这个闷顶层归自己所有，没经过其他业主和物业同意，就进行了简单装修。吴某、刘某认为，作为邻居，他们对这个闷顶层也有同等使用权，于是在自家楼顶挖了一个洞口通往闷顶层，并以浦某擅自占用公共设施为由起诉到法院，要求分得一半使用权。

经查，这个闷顶层的面积没有登记在任何一方的房产证里。它不是一个独立空间，不属于任何业主的专有部分，主要功能是防热、防雨和检修楼内管道。当地住建局曾向浦某和吴某分别下发整改通知，认定两人都存在违规扩大闷顶层检修口、侵占公共空间的行为，要求恢复原状，但两人都没有履行。

法院怎么判

江苏省无锡市惠山区人民法院审理后认为：根据住建局的整改通知，浦某违规装修、侵占公共空间，吴某也违规扩大检修口，双方都存在违法行为。闷顶层属于房屋公共空间，归全体业主共同所有，任何一方都不能私自占用、装修或扩建。吴某、刘某要求行使一半使用权，这个请求本身违反法律规定，而且行政机关已经责令双方整改。因此，这个纠纷不属于民事诉讼的受理范围。法院裁定：驳回吴某、刘某的起诉。双方都没有上诉，裁定生效。

律师解读

这个案子的核心问题有两个：一是闷顶层到底属于谁，二是业主私自改装闷顶层的行为怎么定性。

关于闷顶层的法律性质

闷顶层是建筑物顶层利用屋盖空间搭建的狭小封闭空间，通常无窗，只有小换气口，主要用来保温、隔热、防渗漏，以及安装公共消防管道、排水管道等设施，方便检修。根据法律规定，要成为业主的专有部分，必须满足三个条件：一是构造上独立，能明确区分；二是利用上独立，可以排他使用；三是能登记为特定业主的房产。本案中的闷顶层，从构造上看，它依附于双方房屋，不具有独立性；从功能上看，它只是为整栋楼提供防热、防雨和管道检修的公共用途，离开楼顶空间没有独立经济价值；从登记上看，它没有登记在任何一方名下。因此，闷顶层属于全体业主共有的公共部分，任何业主都不能单独主张使用权。

关于业主私自改装闷顶层的行为

业主行使共有权，必须按照共有部分的本来用途使用，不能擅自改变外形和结构。浦某未经其他业主同意，擅自扩大检修口、改变闷顶层功能，侵害了其他业主的共有权和共同管理权。吴某、刘某同样存在违规行为。两人都违法改装，却要求法院支持“分一半使用权”，这实质上是想通过民事诉讼规避行政监管。既然行政机关已经责令双方恢复原状，争议焦点就变成了如何履行行政决定，而不是民事纠纷，所以法院不受理。

王德林律师提示：

楼顶闷顶层、架空层、公共走廊等区域，只要没有登记在个人房产证上，通常都属于全体业主共有。任何业主都不能私自占用、装修或扩建。如果邻居擅自占用公共区域，正确的做法是向物业公司反映，或者向住建局等行政部门投诉，要求责令恢复原状。如果行政部门处理不了，可以以全体业主的名义起诉，要求排除妨害、恢复原状。但千万不要自己动手开挖、改装，否则不仅违法，还可能因为自己也违规而无法获得法院支持。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议先咨询专业律师，明确公共区域的权属，再通过合法途径维权，避免因违法改装而承担行政责任甚至败诉风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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