父亲冒充儿子卖房，买家已经入住多年，儿子能要求买家搬走吗

父亲冒充儿子卖房，买家已经入住多年，儿子能要求买家搬走吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2016年，何某乙（父亲）冒充儿子何某甲，通过房产中介将一套拆迁安置房卖给了方某某。双方签订了《拆迁安置房房地产买卖合同》，约定总价21万元。方某某当天支付了1万元定金给何某乙，随后又将18万元购房款通过银行转账打到了何某甲的账户上，转账备注写明“买何某甲房款”。何某乙随后将房屋钥匙交给了方某某，方某某装修后入住。

但事实上，这套房子是家庭共有的拆迁安置房，何某乙并没有单独处置的权利。更严重的是，何某乙此前已经用同样的手法将这套房子卖给了另一个人李某某，只是李某某没有实际入住。2018年，何某乙因合同诈骗罪被判刑七年。

2021年，何某甲和妻子谢某某拿到了这套房子的不动产权证书，成为登记权利人。随后，他们起诉方某某，要求其腾退房屋并归还。

法院怎么判

法院驳回了何某甲和谢某某的诉讼请求，认定方某某有权继续居住。

法院认为，虽然何某乙的行为在刑事上构成合同诈骗罪，但在民事上，并不当然导致房屋买卖合同无效。理由有三：

一是从财产权属看，这套房子是家庭共有财产，不能仅因拆迁协议上签的是何某甲的名字，就认定是他个人财产。何某乙作为家庭成员，有一定的处置外观。

二是从合同形式看，方某某是通过正规中介买房，何某乙持有拆迁安置协议原件，还伪造了何某甲的身份证，方某某有理由相信何某乙有代理权。

三是从合同履行看，方某某支付了合理对价，18万元房款直接打到了何某甲的账户，何某甲没有提出异议，房屋也已交付并入住多年。方某某已经尽到了合理的注意义务。

因此，法院认定何某乙的行为构成表见代理，买卖合同有效，方某某有权继续居住。何某甲和谢某某要求腾退房屋的请求不予支持。

律师解读

这个案例对普通人有很强的警示意义。核心问题在于：刑事判决认定构成诈骗，民事合同就一定无效吗？答案是否定的。

刑事和民事是两套不同的法律体系。刑事上认定诈骗，是为了惩罚犯罪行为；民事上认定合同是否有效，要看合同签订时双方是否真实意思表示、是否违反法律强制性规定。本案中，方某某作为善意买家，已经尽到了合理审查义务，法律保护这种善意交易。

同时，法院也指出，方某某在刑事判决中还有19万元购房款需要追缴，这部分钱和民事上的权利不能双重获得。如果刑事退赔到位，方某某的损失会得到弥补，但房屋的居住权不受影响。

王德林律师提示：

购买二手房，尤其是拆迁安置房，一定要核实清楚房屋的权属状况和卖方的代理权限。建议做到以下几点：一是通过正规中介交易，保留好合同、付款凭证等证据；二是尽量将房款打入卖方本人账户，并在转账时注明用途；三是如果卖方是代理人，要求其出示授权委托书，并核实委托书的真实性；四是如果发现房屋存在权属争议或刑事风险，及时咨询律师，不要盲目入住或付款。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带相关材料到律师事务所当面咨询，我们会根据具体情况提供专业的法律意见。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市