买了法院拍卖的房子，租客不肯搬怎么办

买了法院拍卖的房子，租客不肯搬怎么办

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2014年，某投资公司的厂房被法院查封并抵押给银行。2017年，法院决定对这些厂房进行网络司法拍卖。2018年，某投资公司在厂房已被查封、抵押的情况下，与某鞋业公司签订租赁合同，将其中两栋厂房租给某鞋业公司，租期分别为5年，某鞋业公司一次性支付了前几年的租金。

2019年1月，熊某某通过司法拍卖竞得这些厂房。法院于2019年2月裁定厂房归熊某某所有，但后来因付款问题，该裁定被撤销。直到2020年4月，法院再次裁定厂房归熊某某所有，并于2021年6月完成房屋交接。

熊某某拿到厂房后，要求某鞋业公司搬走，并支付从2019年2月（第一次裁定时间）起算的房屋使用费。某鞋业公司拒绝，理由是：他们与某投资公司签的租赁合同合法有效，而且已经付清了租金，有权继续使用厂房。

法院怎么判

一审法院认为：某鞋业公司与某投资公司签订的租赁合同虽然有效，但因为厂房在出租前已被查封、抵押，所以不适用“买卖不破租赁”原则（即房屋买卖后，原租约对买受人无效）。但某鞋业公司已经付了租金，没有过错，熊某某不能要求某鞋业公司重复支付。法院判决某鞋业公司搬走，但只需从2022年2月（即一审判决后）开始支付使用费。

二审法院（江西省九江市中级人民法院）改判：熊某某取得厂房所有权的时间是2020年4月21日（法院第二次裁定送达之日），而不是房屋实际交接的2021年6月。因此，某鞋业公司从2020年4月21日起就无权再占有厂房，必须从该日起向熊某某支付房屋使用费，直到搬走为止。

最终判决：某鞋业公司三十日内搬离，并自2020年4月21日起按每年3.5万元（13号厂房）和12万元（8号厂房）的标准支付使用费。

律师解读

这个案子对普通人有三个重要启示：

一是买法院拍卖房，所有权从裁定送达时起算。很多人以为拿到房产证才算自己的，但根据《民法典》第229条，因法院裁定导致物权变动的，自裁定书生效时发生效力。本案中，熊某某在2020年4月21日收到裁定书，当天就取得了所有权，不需要等到办证或实际交接。

二是租客租了被查封、抵押的房子，风险自担。某鞋业公司在签租赁合同前，没有查清厂房已被查封、抵押，属于未尽到合理的注意义务。根据法律规定，租赁关系成立在抵押权设立或查封之后，租客不能对抗买受人。因此，买受人有权要求租客搬走并支付使用费，租客已经付给原房东的租金，只能自己找原房东追讨。

三是买受人可以同时向租客和原房东主张权利。熊某某既可以要求租客支付使用费（基于物权），也可以要求原房东返还其取得所有权后收取的租金（基于不当得利）。但两者只能选其一，不能重复获利。本案中，熊某某选择了向租客主张，更直接有效。

王德林律师提示：

购买法院拍卖的房产时，要注意以下几点：一是拍卖成交后，及时关注法院裁定的送达时间，这是你取得所有权的关键节点；二是如果房产有租约，要核实租约是否成立在查封、抵押之前，否则租客可能无权继续使用；三是如果租客已经付了租金给原房东，你可以要求租客从你取得所有权之日起支付使用费，租客的损失由他自己向原房东追偿。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在参与司法拍卖前咨询专业律师，评估租约风险，避免后续纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市