开发商在卖房时约定架空层归自己，这种约定有效吗

开发商在卖房时约定架空层归自己，这种约定有效吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

深圳某小区的开发商某发展有限公司，在小区架空层设置了物业办公室（20平方米）和杂物间（224平方米），交给其全资子公司某物业公司使用。2020年，小区业主大会选聘了新的物业公司，原物业公司退出后，却继续占用杂物间至2021年3月，物业办公室至今未交还。业主委员会起诉要求物业公司搬离并支付占用费。开发商则拿出与业主签订的房屋买卖合同，声称合同中已约定架空层权益归开发商所有，要求法院确认其对架空层享有使用权和收益权。

法院怎么判

法院认为，小区架空层不属于开发商的专有部分，而是全体业主的共有部分。开发商在卖房时与个别业主约定架空层归自己，属于无权处分，该约定对全体业主没有法律约束力。法院判决物业公司必须返还架空层的物业办公室和杂物间，并按政府指导租金标准支付占用费，同时驳回了开发商的所有诉讼请求。

案件经过一审、二审，最终由广东省深圳市中级人民法院作出终审判决，案号为(2023)粤03民终10398号。

律师解读

这个案例的核心争议是：开发商能不能通过合同约定，把小区架空层据为己有？

法院给出了明确答案：不能。理由有三：

一是架空层不属于开发商的专有部分。根据法律规定，专有部分必须满足三个条件：构造独立、利用独立、能够登记为特定业主的产权。本案中的架空层没有单独登记到开发商名下，也无法证明它可以登记为专有部分，所以不是开发商的。

二是架空层属于业主共有部分。法律明确规定，建筑区划内不属于业主专有、也不属于市政公用或其他权利人所有的场所和设施，应当认定为业主共有。架空层依附于主体建筑，属于小区的公共设施，性质与道路、绿地相同，权益随房屋销售一并转移给了全体业主。

三是开发商无权擅自处分共有部分。《物业管理条例》第二十七条明确规定，建设单位不得擅自处分业主依法享有的共有部分使用权或所有权。开发商在卖房时约定架空层归自己，实质上是处分了业主的共有权利，这种约定是无效的。

因此，无论是开发商还是其关联的物业公司，都不能以合同约定为由，长期占用业主共有的架空层。业主委员会有权要求其返还，并追索占用期间的使用费。

王德林律师提示：

小区架空层、公共绿地、物业用房等区域，法律上通常属于全体业主共有，开发商无权通过合同约定将其据为己有。如果您发现开发商或物业公司长期占用小区公共区域，可以采取以下措施：一是查阅购房合同和小区规划图纸，确认该区域是否属于共有部分；二是召开业主大会，授权业主委员会提起诉讼，要求返还并赔偿损失；三是注意保留证据，包括现场照片、物业交接记录、相关通知函等。在文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，避免因拖延导致损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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