父亲住进女儿买的房子，女儿过户给前妻后，父亲还能继续住吗

父亲住进女儿买的房子，女儿过户给前妻后，父亲还能继续住吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

杜某和申某甲曾是夫妻，1978年结婚，2003年离婚。两人有一个女儿叫申某乙。2002年，申某乙自己出钱买了一套房子，房子登记在她名下。房子交付后，先是杜某和申某乙住，后来申某乙2008年结婚搬走，申某甲搬进来和杜某一起住。2016年杜某也搬走了，申某甲一直住在这套房子里。

2018年，申某乙给父亲申某甲写了一份《保证书》，上面写着：房子无条件让父亲使用，包括居住、出租，直到父亲去世。如果房子转到杜某名下，父亲同样享有使用权。如果杜某不让父亲住，父亲可以找申某乙协商。2020年，申某乙把房子过户给了母亲杜某。杜某拿到房子后，要求申某甲搬走，申某甲不同意，杜某就把申某甲告上了法院。

法院怎么判

一审法院（北京市丰台区人民法院）认为：房子现在是杜某的，但杜某是从女儿申某乙那里得到的赠与。申某乙在过户前给申某甲写过保证书，承诺让申某甲有居住权。虽然当时法律还没有居住权的规定，但按照“空白溯及”原则，应该适用《民法典》关于居住权的规定。这个居住权没有去登记，所以不能对抗外人，但对申某乙自己有约束力。杜某是申某乙的母亲，对房子的购买、出资和长期居住情况应该知道，虽然她说不知道保证书的事，但法院不认为她是善意的，所以杜某的物权不能对抗申某甲的居住权。法院判决：驳回杜某的诉讼请求。

杜某不服，上诉到北京市第二中级人民法院。二审法院认为：申某乙写的保证书明确说申某甲有居住权，还预设了房子转到杜某名下后申某甲仍然有居住权。申某乙在法庭上承认保证书是真的，虽然她说这不是她的真实意思，但没有证据支持。所以，申某甲住在这个房子里有合理依据。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案子涉及两个关键问题：一是申某乙单方面写的保证书，能不能给申某甲设立居住权；二是这个居住权没有登记，能不能对抗后来的房主杜某。

关于第一个问题：单方保证书能设立居住权吗

《民法典》规定，居住权可以通过合同或遗嘱设立，合同必须用书面形式。但法律并不排除单方行为也能设立居住权。比如，遗嘱就是单方行为，法律明确认可它可以设立居住权。在本案中，申某乙写的保证书虽然是单方承诺，但她在法庭上承认了保证书的真实性，这相当于双方达成了合意，可以视为一个居住权合同。所以，单方保证书在特定情况下可以设立居住权。

关于第二个问题：没登记的居住权能对抗新房主吗

《民法典》规定，居住权必须登记才能设立，登记后才有对抗任何第三人的效力。但现实中，很多人因为信任家人、不懂法律等原因没有去登记。如果一律要求必须登记，可能会伤害老人、妇女等弱势群体的利益。法院在本案中采取了灵活处理：如果新房主在取得房子时知道或应当知道存在居住权，那么居住权就可以对抗新房主。杜某是申某乙的母亲，曾经和申某甲一起住在这套房子里，对申某甲长期居住的情况应该知情，所以法院认定她知道居住权的存在，因此申某甲的居住权可以对抗她。

王德林律师提示：

这个案例告诉我们，居住权是《民法典》新设立的重要权利，目的是保障老人、配偶等弱势群体的居住利益。如果你想让家人长期住在你的房子里，最好做到以下三点：一是签订书面的居住权合同，明确居住的条件、期限等；二是到不动产登记机构办理居住权登记，这样居住权就有了法律上的“公示效力”，可以对抗任何后来的房主；三是如果暂时无法登记，也要保留好书面证据，比如保证书、协议等，并让相关人知情，以免日后产生纠纷。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，评估居住权是否有效、是否需要补办登记，避免因权利不清导致家庭矛盾或财产损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市