房东和原租户解约后，能向已经付过租金的次承租人再要一次房租吗

房东和原租户解约后，能向已经付过租金的次承租人再要一次房租吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2019年，甲公司（房东）将一套房屋租给丙公司，租期到2025年底。2021年3月，丙公司经甲公司同意，把房屋的一部分转租给乙公司，租期一年（到2022年3月28日）。乙公司按合同约定，在2021年4月一次性付清了全年租金78万多元，其中包括2021年7月1日之后的租金。

2021年7月，丙公司经营不善，与甲公司协商解除了租赁合同，并约定：丙公司退场，从2021年7月1日起，乙公司等次承租人直接向甲公司交房租；乙公司已经付给丙公司的2021年7月1日之后的租金，由丙公司在一个月内转交给甲公司。之后，甲公司要求乙公司与自己重新签租赁合同，乙公司没有签，但和丙公司一起向甲公司出具了确认函，写明乙公司已付清2021年7月1日至2022年3月28日的租金。

2022年3月28日租期届满，乙公司腾空房屋交还给甲公司。但甲公司认为，自己和丙公司的合同已经解除，丙公司无权再收乙公司的租金，乙公司实际使用了房屋，就应该直接向自己支付2021年7月1日至2022年3月28日的占有使用费、物业费、车位费共计62万多元。乙公司拒绝支付，甲公司于是起诉到法院。

法院怎么判

一审法院（南京市玄武区人民法院）认为：甲公司与丙公司的租赁合同、丙公司与乙公司的转租合同都合法有效。甲公司与丙公司签订的退场协议，实质上是丙公司把转租合同中的权利义务转让给了甲公司。乙公司虽然没有和甲公司换签书面合同，但出具了租金确认函，表明乙公司同意这种转让。因此，甲公司成为转租合同的当事人，受合同约束。乙公司已经按转租合同全额付清了租金，甲公司无权再向乙公司要钱。法院判决：驳回甲公司的全部诉讼请求。

甲公司不服，提起上诉。二审法院（南京市中级人民法院）认为：一是甲公司与丙公司解约，不影响丙公司与乙公司之间的合同效力。二是乙公司在2021年4月付租金时，无法预料甲公司和丙公司会在2021年7月解约，属于善意支付。如果要求乙公司再向甲公司付一次钱，会造成乙公司双重付款，增加其诉累。三是退场协议已经明确约定，乙公司已付的租金由丙公司转交给甲公司，甲公司直接向乙公司要钱，与协议不符。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例的核心问题是：房东和原租户解约后，原租户已经收走了次承租人的租金，房东还能不能向次承租人再要一次钱？

法院的结论是：不能。理由主要有三点：

一是次承租人属于善意付款。次承租人按照转租合同的约定，在正常时间付清了租金。房东和原租户突然解约，次承租人无法提前知道。这种情况下，次承租人已经尽到了诚信履约的义务，不应再承担重复付款的风险。

二是房东的损失应向原租户追偿。房东和原租户解约时，双方已经约定原租户负责把次承租人已付的租金转交给房东。如果原租户没有转交，房东应该依据这个约定向原租户追讨，而不是绕过约定直接向次承租人再要一次钱。

三是避免加重次承租人的负担。如果要求次承租人再付一次钱，次承租人只能再向原租户追讨，这会导致不必要的诉讼和麻烦。法律应当保护善意的次承租人，而不是让房东把原租户违约的风险转嫁给次承租人。

需要特别注意的是，如果次承租人在付款时已经知道房东和原租户解约了，或者提前、超额支付租金，扩大了风险，那么法院可能不会认定其为善意，次承租人仍可能需要向房东支付占有使用费。

王德林律师提示：

作为次承租人（租客），在向原租户（二房东）支付租金时，要注意以下几点：一是尽量按合同约定的时间和方式付款，不要提前或超额支付；二是如果得知房东和原租户可能解约，应立即停止向原租户付款，并与房东确认后续租金交给谁；三是保留好所有付款凭证、合同、沟通记录，以备不时之需。如果房东要求你重复支付租金，可以依据本案例主张善意付款的抗辩。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，避免因重复付款造成不必要的经济损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市