买了农村宅基地房屋，遇上拆迁，补偿款归谁

买了农村宅基地房屋，遇上拆迁，补偿款归谁

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

1994年，外省人王某和妻子杨某，从陆某、胡某夫妻手中，花3.6万元买下了一套农村宅基地上的房屋。双方签了协议，王某付清了全款，陆某夫妻也把房产证和土地证都交给了王某。王某和杨某随后入住，并在2003年把户口迁到了这套房子里。

2018年，陆某以孩子上学需要为由，从杨某手里借走了房产证。2021年，房子面临拆迁，王某和杨某起诉要求确认房屋归自己所有。但法院认为，农村宅基地房屋卖给外村人，违反了当时的政策，买卖合同无效，所以驳回了他们的请求。不过，法院也指出，虽然合同无效，但拆迁利益怎么分，可以另案处理。

2021年7月，当地居委会与陆某、胡某签订了拆迁补偿协议，明确安置利益包括三套安置房和11万多元的补偿款。王某和杨某再次起诉，要求确认这些拆迁利益归自己所有。

法院怎么判

一审法院（无锡市惠山区人民法院）认为：农村房屋买卖合同虽然无效，但双方已经实际履行了近30年，王某和杨某也一直住在里面。现在房子被拆迁，原来的违法情形已经消除，拆迁产生的利益应当归实际居住的买受人所有。因此，判决确认拆迁安置利益归王某和杨某。

陆某、胡某不服，提起上诉。二审法院（无锡市中级人民法院）维持原判，理由如下：

一是双方签订买卖协议是在1994年，当时法律并没有禁止农村房屋卖给外村人。二是王某和杨某买房后一直居住，长达近30年，还迁入了户口，形成了稳定的生活秩序。从法律上讲，他们取得拆迁利益是合理的。

律师解读

这个案例对普通人有很强的参考意义，核心问题在于：买了农村宅基地房屋，虽然合同无效，但拆迁利益能不能归买受人？

根据现行法律和政策，农村宅基地属于村集体所有，只有本村村民才有资格使用。因此，非本村村民购买农村房屋，买卖合同通常被认定为无效。但是，合同无效不等于买受人什么都拿不到。法院在判决时，会综合考虑以下因素：

一是买卖双方是否已经实际履行。比如，买受人是否付清了房款、是否实际入住、是否长期居住。本案中，王某和杨某住了近30年，法院认为已经形成了稳定的物权秩序。

二是出卖人是否恶意反悔。如果出卖人因为拆迁利益巨大，故意以合同无效为由要求收回房屋，法院会考虑诚实信用原则，防止出卖人从自己的违约行为中获利。

三是拆迁时土地性质是否已经变更。本案中，拆迁时土地已经由集体土地变为国有土地，原来买卖宅基地的违法情形消失了，所以拆迁利益可以归买受人。如果土地性质没有变更，法院的处理可能会不同。

简单来说，买了农村宅基地房屋，虽然办不了过户，但如果长期居住、户口也迁入，遇上拆迁，法院更可能支持买受人获得拆迁利益。但如果是短期买卖、没有实际居住，或者出卖人没有反悔，情况就会复杂得多。

王德林律师提示：

农村宅基地房屋买卖风险较大，建议买受人注意以下几点：一是尽量选择本村村民之间的买卖，避免跨村交易。二是签订书面协议，明确约定拆迁利益归属，并保留付款凭证、居住证明等证据。三是如果已经购买并长期居住，遇到拆迁纠纷，应尽快咨询专业律师，不要轻易搬离或放弃权利。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带相关材料当面咨询，以便获得针对性的法律建议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市