买的房子被人占了出租，我能把租金要回来吗

买的房子被人占了出租，我能把租金要回来吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2000年，某房地产公司（某集团）在开发某小区时，按照当地政策，与街道办签了一份协议，约定无偿提供小区内的四间房屋给居委会，作为管理用房和营业房。从2001年开始，居委会就把这几间房租给一家幼儿园，租金用于社区公益。

2012年，某集团把这四间房卖给了某服装公司，并办理了过户。但居委会一直没搬走，继续收租金。直到2022年，某公司才起诉，要求法院确认房子归自己所有，并让居委会返还从2012年至今收取的租金24万多元。

法院怎么判

一审和二审法院都驳回了某公司的诉讼请求。法院认为：

一是某集团当初无偿提供房屋给居委会，是履行法定义务，这个义务在房屋转让后，新的房主也要继续承担。二是居委会从2001年就开始出租房屋，某公司在2012年买房时，应该知道这个情况，但十多年都没提过异议，可以推定某公司默认接受了这个“物上权利负担”。三是居委会把租金用于公益，没有违反协议约定。某公司如果觉得吃亏，应该去找卖房的某集团索赔，而不是找居委会。

案号：浙江省绍兴市中级人民法院(2023)浙06民终2819号民事判决书

律师解读

这个案子涉及一个法律概念叫“物上权利负担”。简单说，就是房子上可能带着一些“包袱”，比如租约、抵押、或者像本案中这种无偿使用的约定。这些包袱不会因为房子换了主人就自动消失。

根据《民法典》的规定，主要有几种情况：

一是“买卖不破租赁”。房子卖了，租客可以继续住，新房东不能赶人。二是抵押的房子可以卖，但抵押权跟着房子走，新房东买到的是一套有抵押的房子。三是地役权（比如你家必须从邻居家院子借道）也会跟着土地转让。

本案中，居委会长期使用并出租房屋，这个事实已经产生了“公示效力”，某公司买房时没有查清楚，就不能说自己不知道。法院认定某公司不是“善意第三人”，所以必须接受这个包袱。

王德林律师提示：

买房前一定要做足功课。一是查清楚房子有没有租约、抵押、或者被他人占用。二是如果房子是二手房，要问清楚原房主有没有签过什么特殊协议，比如无偿提供给居委会、物业公司等。三是如果发现房子有“物上权利负担”，要么要求原房主先解决，要么在合同里明确约定责任。否则，买完房才发现别人在收租，你只能找原房主索赔，不能直接赶人。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在签订购房合同前，委托律师到不动产登记中心调取房屋档案，并实地查看房屋使用情况，避免“买了个寂寞”。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市