花150万买村里土地，合同却被判无效，钱能要回来吗

花150万买村里土地，合同却被判无效，钱能要回来吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2019年8月，王某某与宋某、许某某签订了一份《协议书》，约定宋某、许某某将其承包的村里一块集体建设用地转让给王某某，期限20年，转让价格150万元，分三次付清。王某某按约定支付了第一笔50万元。这块地是宋某从村委会承包来的，承包合同明确写着“宋某不得转让土地承包经营权”。

后来，王某某发现这块地没有规划手续，而且宋某承包时也没有经过村民会议三分之二以上成员同意。王某某认为自己买了一块“问题地”，要求法院确认协议无效，让宋某、许某某退还50万元并赔偿损失。

法院怎么判

一审法院认为，虽然承包合同约定不得转让，但村委会没有反对，而且行政处罚只是罚款，不能证明协议违法，于是驳回了王某某的诉讼请求。

王某某不服，提起上诉。二审法院（山东省淄博市中级人民法院，案号：(2022)鲁03民终4024号）改判了。法院认为：

一是宋某承包土地时，没有证据证明经过了村民会议三分之二以上成员或村民代表的同意，也没有履行备案程序，所以宋某实际上没有取得这块土地的经营权。

二是这块土地没有规划手续，按照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，不能对外转让。

因此，双方签订的《协议书》因违反法律强制性规定而无效。合同无效后，双方应当相互返还财产。宋某、许某某要退还王某某50万元，王某某也要把土地还回去。由于双方都知道宋某没有经营权还签合同，都有过错，所以50万元的利息和土地占用费各自承担，互不赔偿。

律师解读

这个案例的核心是：集体土地的经营权转让，不是想转就能转的。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，集体经营性建设用地要入市转让，必须同时满足三个条件：

一是土地必须符合国土空间规划，被确定为工业、商业等经营性用途；

二是必须签订书面合同，载明土地界址、面积、使用期限、用途等；

三是必须经过本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意。

如果缺少任何一个条件，转让协议就可能被认定为无效。本案中，宋某既没有经过民主议定程序，土地也没有规划手续，所以转让无效。

另外，承包合同里明确写着“不得转让”，宋某还转给别人，这本身就是违约行为。虽然村委会没追究，但法律上这种转让是站不住脚的。

对于王某某来说，虽然钱要回来了，但利息和损失自己承担，等于白忙活一场。这就是“明知有问题还去买”的代价。

王德林律师提示：

如果您想购买农村集体土地或承包经营权，一定要做好以下几步：一是核实土地的性质和规划，看是否属于可以转让的经营性建设用地；二是要求对方提供经过民主议定程序的证明，比如村民会议记录或同意书；三是查看承包合同是否有禁止转让的条款；四是最好请专业律师审查合同，避免踩坑。如果对方拿不出合法手续，千万别付钱，否则可能像本案一样，钱能要回来但损失得自己扛。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议先到当地自然资源局或农业农村局查询土地性质和规划，再咨询专业律师，不要轻信口头承诺。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市