租地种草坪带土销售，把耕地毁了，出租方可以单方解除合同吗

租地种草坪带土销售，把耕地毁了，出租方可以单方解除合同吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2014年，张某某与某村经合社签订了一份《出租合同》，约定张某某租赁村里的土地，用于种植草坪、苗木、花卉等，并可以带土销售。租赁期限从2014年1月1日到2027年12月31日，张某某按时缴纳了租金到2022年底。

合同里明确写了一条：张某某必须依法保护和合理利用土地，不得擅自改变土地用途，更不能给土地造成永久性损害。

然而，2022年3月，北京市规划和自然资源委员会延庆分局经过调查和评估，出具了一份《非法占用耕地破坏程度鉴定结论》，指出张某某在145.04亩耕地上多年种植并带土销售草皮，导致耕作层土壤被剥离带走，种植条件严重破坏，难以恢复。更严重的是，在收到鉴定结论后，张某某仍然继续带土销售草皮。

2022年4月，村委会向张某某发出《整改通知书》，要求他立即停止破坏耕地，并在10天内恢复土地原貌。张某某没有整改。2022年6月9日，村委会向张某某发出《解除合同通知书》，以他严重损害耕地为由，宣布解除合同。张某某不认可，认为合同没有解除，反而是村经合社在6月13日强行收回土地，应该以那天为解除日期。

张某某随后起诉到法院，要求村经合社赔偿他地上物和设备设施损失89万余元，并支付违约金83万余元。

法院怎么判

法院经审理认为，双方签订的《出租合同》合法有效。但张某某在租赁期间，多年种植并带土销售草皮，导致145.04亩耕地的种植条件被严重破坏，难以恢复。这种行为违反了法律规定和合同约定，属于“给土地造成严重损害”。

根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十二条，承包方（出租方）有权单方解除土地经营权流转合同。村委会在2022年6月9日发出《解除合同通知书》，张某某当天收到，所以合同在当天就解除了。

关于张某某的损失赔偿和违约金请求，法院认为：村经合社解除合同是合法的，不是违约行为。合同解除后，双方没有办理土地交接手续，村经合社也没有禁止张某某处理地上的玉米、树木等物品，而且现场勘验时这些地上物还在。因此，张某某要求赔偿损失和支付违约金，没有法律依据。

一审法院判决驳回张某某的全部诉讼请求。张某某不服，提起上诉。北京市第一中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例对普通人有三个关键提醒：

一是租地种地，不能破坏耕地。 法律明确要求，土地承包经营权流转后，受让方（租地的人）必须合理利用土地，不得给土地造成永久性损害。尤其是永久基本农田，更是受严格保护。带土销售草皮，等于把耕地的“皮”一层层剥走，属于严重破坏行为。

二是破坏耕地，出租方有权单方解除合同。 很多人以为，合同签了就不能随便解除。但法律规定了“法定解除权”，当一方行为导致合同目的无法实现时，另一方可以单方解除。本案中，村经合社出租土地的核心目的，除了收租金，还包括“土地可持续利用”。张某某把地毁了，村经合社的合同目的落空，所以有权解除合同。

三是违约方不能向守约方索赔。 张某某是违约方，村经合社是守约方。合同解除后，违约方不能要求守约方赔偿损失或支付违约金。张某某自己破坏耕地导致草皮被铲毁，这个损失只能自己承担。

王德林律师提示：

无论是个人还是企业，在租赁土地进行农业经营时，一定要先搞清楚土地的性质和用途，尤其是永久基本农田，法律保护力度极大。种植草坪、苗木等，如果涉及带土销售，必须评估是否会对耕地造成不可逆的损害。一旦被认定为严重破坏，不仅合同可能被单方解除，还可能面临行政处罚甚至刑事责任。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在签订土地租赁合同前，咨询专业律师，明确合同条款和法律责任，避免因小失大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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