同一块土地，你有承包证，我有建设证，到底归谁管

同一块土地，你有承包证，我有建设证，到底归谁管

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

郑某甲、刘某某、郑某丙、郑某丁是山东省博兴县某村村民，通过家庭承包方式取得了一块土地的承包经营权。2002年12月，他们与同村村民郑某乙签订了一份《合同书》，约定将其中1.5975亩土地租给郑某乙，租期20年（2002年9月15日至2022年9月15日），租金为每亩每年1000元。

郑某乙租下土地后，建了一个洗桶厂。2008年8月，当地政府为这个洗桶厂颁发了建设用地使用权证，证上写明土地用途为工业，有效期到2026年3月26日。2015年5月，郑某甲等人又拿到了农村土地承包经营权证，证上写明土地性质为基本农田，面积3.65亩（实测4.05亩）。

两份证书都在有效期内。但郑某乙从2021年起就没付租金，到2022年9月租期届满时，共欠租金3194元。郑某甲等人要求郑某乙支付欠款，并把土地恢复原状、返还给他们。

法院怎么判

一审法院（山东省博兴县人民法院）认为：租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。租期已到，郑某乙应当返还土地、恢复原状，并支付欠付的租金。于是判决支持了郑某甲等人的请求。

郑某乙不服，提起上诉。二审法院（山东省滨州市中级人民法院）却给出了完全不同的结论：同一块土地上，郑某甲一方有农村土地承包经营权证，郑某乙一方有集体土地建设使用权证，两份证书都是国家权威部门颁发的，内容互相冲突。根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条和《土地权属争议调查处理办法》第九条的规定，这类土地使用权争议应当由行政机关处理，法院不能直接受理。于是二审法院撤销了一审判决，驳回了郑某甲等人的起诉。

郑某甲等人不服，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院审查后认为：两份证书都是行政机关颁发的有效凭证，无法通过证明力大小直接判断谁对谁错。土地用途不明，就无法分析民事权利义务关系。二审法院要求当事人先找行政机关明确土地用途、确定使用权归属，是有事实和法律依据的。最终驳回了再审申请。

律师解读

这个案例的核心问题是：同一块土地上，不同的人分别持有土地承包经营权证和建设用地使用权证，双方因返还土地发生纠纷，法院该不该管？

答案是：法院不管，得先找行政机关解决。

原因在于：土地承包经营权和建设用地使用权都是用益物权，都指向对土地的占有、使用和收益。根据“一物一权”原则，同一块土地上不能同时存在两个互相冲突的物权。当两份证书内容冲突时，实质上是土地使用权归属的争议，这属于行政管理的范畴，不是法院民事审判能直接处理的。

对普通人来说，遇到类似情况，要注意以下几点：

一是不要以为签了合同、拿了证书就万事大吉。如果同一块土地上存在两份互相冲突的权属证书，合同纠纷背后可能隐藏着更复杂的权属争议，法院可能不会受理。

二是遇到这类问题，正确的做法是先向当地自然资源主管部门或人民政府申请，要求明确土地用途、确定土地使用权归属。等行政机关作出处理决定后，如果对决定不服，再考虑通过行政复议或行政诉讼解决。

三是签订土地租赁合同前，务必核实土地权属状况。如果对方持有的证书与土地实际用途或你的证书不一致，要谨慎签约，避免后续纠纷。

王德林律师提示：

土地权属争议是实践中常见但容易被忽视的问题。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议先咨询专业律师，明确争议性质，避免走弯路。不要直接起诉到法院，否则可能被驳回，浪费时间和诉讼费。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

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