租村里的地搞建设，合同无效后填塘的11万损失谁来赔

租村里的地搞建设，合同无效后填塘的11万损失谁来赔

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2014年，某运输公司为了发展运输事业，与某村委会签订了一份土地使用协议，租下村里一个废弃的鱼塘，租期15年。运输公司自己出钱把鱼塘填平，花了11万元请人施工。后来，因为鱼塘填平后引发纠纷，法院判决这份土地使用协议无效。运输公司认为，自己根本没实际用上这块地，填塘的11万元损失应该由村委会承担，于是起诉要求村委会赔偿。

法院怎么判

法院审理后认为，这份土地租赁合同无效，双方都有过错。

一是村委会作为出租方，明知这块地是农业用地，却租给运输公司搞非农建设（发展运输事业），没有主动告知土地性质，也没有按照法律规定召开村民会议或村民代表会议表决，程序不合法，过错较大。

二是运输公司作为承租方，租集体土地搞非农建设，没有依法申请将土地变更为国有土地，也没有取得用地批准手续，在签合同时没有尽到审慎义务，也有一定过错。

法院综合双方过错程度，结合填塘实际支出11万元、池塘现状等因素，酌定村委会承担70%的责任，赔偿运输公司77000元；运输公司自己承担30%的责任。村委会不服上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

案号：山东省淄博市中级人民法院(2023)鲁03民终880号民事判决书

律师解读

这个案例对普通人租地搞建设有重要警示。合同无效后，损失赔偿不是谁都能全赔，而是按过错比例分担。

一是合同无效后的损失赔偿，属于缔约过失责任，不是违约责任。赔偿范围限于“信赖利益”，也就是实际财产损失，比如签合同花的钱、准备履约的费用、已经支付的工程款等，但不包括合同有效时可能赚到的钱（可得利益）。

二是赔偿要满足三个条件：确实有实际损失发生；一方或双方有过错；过错和损失之间有因果关系。本案中，运输公司填塘的11万元属于准备履约的直接损失，符合赔偿条件。

三是双方都有过错时，按过错轻重分担责任。村委会作为土地管理者，明知土地性质却违规出租，过错更大，所以承担70%的责任；运输公司作为承租方，没有核实土地性质就签合同，也有过错，自己承担30%。

王德林律师提示：

租村里的地搞建设，一定要先搞清楚土地性质。如果是农业用地，不能直接用于非农建设，必须依法申请变更手续。签合同前，最好查一下村里有没有开过村民会议表决，程序是否合法。否则，合同可能被认定无效，前期投入的填土、建房等费用，只能按过错比例拿回一部分，自己也要承担损失。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在签合同前咨询专业律师，避免因程序或土地性质问题导致合同无效，造成不必要的经济损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市