租地种树拖欠租金，出租方能解除合同收回土地吗

租地种树拖欠租金，出租方能解除合同收回土地吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2013年4月，公路管理处某苗圃与张某某签订了一份《土地租赁合同》，将150亩土地出租给张某某用于种养植和综合使用，租期15年，从2013年4月1日到2028年4月1日，每年租金3万元，可以用农作物代替租金。合同签订后，张某某在土地上栽种了樟子松树苗，但并未按约定支付租金。期间，张某某曾用树苗抵顶过部分租金。从2016年起，张某某一直未付租金，只出具了欠条。2020年，公路管理处某苗圃并入公路养护中心。到起诉时，张某某共拖欠六年租金18万元。张某某提出用树苗抵偿，但公路养护中心不同意，于是起诉到法院，要求解除合同、返还土地，并支付18万元租金。

法院怎么判

一审法院认为，双方签订的合同合法有效。张某某拖欠六年租金，经催告后仍未支付，根据《民法典》第七百二十二条，出租人有权解除合同。但是，张某某在租赁土地上栽种了多年生的树苗，如果解除合同要求张某某移除树木，会造成巨大损失，因此法院判决张某某支付18万元租金，但驳回了公路养护中心要求解除合同、返还土地的请求。

公路养护中心不服，提起上诉。二审法院同意一审的裁判意见，认为虽然公路养护中心可以解除合同，但张某某已在百余亩土地上栽植了大量樟子松，树龄已达十年。如果判令解除合同并移除树木，不仅履行费用过高，而且没有足够土地可供移植，会影响树木成活率，损害树木的生态价值，与《民法典》第九条规定的绿色原则相悖。移除树木给公路养护中心带来的经济利益，远远低于给张某某造成的经济损失和环境公共利益损失。因此，法院认为案涉合同暂不宜解除，驳回了上诉，维持原判。同时，法院在判决中向公路养护中心释明，可以另案要求张某某承担违约责任，或者协商将树木折价归其所有后再主张解除合同。

律师解读

这个案例的核心争议是：承租人长期拖欠租金，出租人能否直接解除合同？法院的判决给出了一个重要的平衡思路。

一是法律上，出租人确实享有法定解除权。根据《民法典》第七百二十二条，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金，经催告后在合理期限内仍不支付的，出租人可以解除合同。本案中，张某某拖欠六年租金，公路养护中心完全符合解除条件。

二是法院引入绿色原则限制了合同解除权。《民法典》第九条规定，民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。本案中，张某某栽种的樟子松已成林，移除会造成巨大经济损失和生态破坏，解除合同带来的社会效益远低于保留树木的价值。因此，法院认为暂不宜解除合同。

三是法院为出租人提供了替代救济途径。法院明确告知公路养护中心，可以通过要求张某某承担违约责任（如支付违约金或赔偿损失），或者协商将树木折价抵偿租金的方式实现权利。最终，双方达成和解，张某某用五万余棵树木折价抵偿了12年租金，矛盾得到实质解决。

这个案例对普通人的启示是：在土地租赁中，如果承租人在土地上投入了大量资金或进行了长期性、不可逆的投入（如种植多年生树木、建造固定设施），出租人不能轻易以拖欠租金为由解除合同。法院会综合考虑合同履行情况、违约程度、环境资源保护等因素，优先选择对双方损失最小的解决方案。

王德林律师提示：

在签订土地租赁合同时，建议明确约定租金支付方式、违约责任以及合同解除条件。如果承租人计划在土地上种植多年生作物或进行长期投资，应在合同中约定：若发生违约，双方如何协商处理地上附着物（如折价、补偿等），避免日后产生纠纷。对于出租人而言，如果承租人长期拖欠租金，不要急于要求解除合同，可以先通过催告、协商等方式解决，必要时可要求承租人承担违约责任或赔偿损失。对于承租人而言，应按时支付租金，避免因违约导致合同被解除，造成更大损失。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，结合具体情况制定维权方案。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市