村委会把地卖给外村人，合同有效吗

村委会把地卖给外村人，合同有效吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2012年，某村委会和外地人于某某签了一份合同，把村里一块40亩的废弃石场以3万元的价格“转让”给于某某使用，期限是65年。合同约定于某某可以在上面建厂房、搞养殖、种树、开饭店等。于某某当场交了3万元现金，村委会主任和会计都在场，合同还盖了村委会公章和乡合同专用章。

问题是，于某某不是这个村的村民。签合同前，村委会没有在村里公示，也没有召开村民会议或村民代表会议讨论表决。

法院怎么判

一审法院认为，合同是村委会主任代表村委会签的，钱也收了，合同成立有效，双方都应该遵守。既然双方都表示不想继续履行了，法院判决解除合同，村委会返还3万元转让款，并赔偿于某某30万元损失。

二审法院（鸡西市中级人民法院）推翻了这一判决。二审法院指出，根据《农村土地承包法》，把土地发包给本村以外的人，必须事先经过村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意，还要报乡政府批准。这是法律的强制性规定。本案中村委会没有走这个程序，合同违反了法律强制性规定，应属无效。

合同无效后，双方应当互相返还：村委会返还于某某3万元承包费，于某某返还村委会40亩土地。于某某要求赔偿30万元损失，但因为拿不出证据证明自己平整场地、养殖牲畜的实际投入，法院没有支持。

案号：(2023)黑03民终1579号

律师解读

这个案例对普通人来说，有几点值得注意：

一是外村人承包本村土地，必须走民主程序。根据《农村土地承包法》第四十八条，发包给本集体经济组织以外的单位或个人承包，必须经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准。这是法律为保护村民集体利益设置的“安全阀”，不能绕过。

二是村委会主任签字盖章，不代表合同一定有效。很多村民或外村人觉得，只要村干部签字、村委会盖章，合同就“板上钉钉”了。但本案说明，如果涉及重大事项（比如把地给外村人），没有经过村民集体表决，合同可能被认定无效。村干部的个人行为不能替代集体决策。

三是合同无效后，损失赔偿需要证据。如果合同无效，双方要互相返还财产。一方如果主张自己投入了资金平整土地、建设设施等损失，必须拿出证据（比如付款凭证、合同、照片、评估报告等）。本案中于某某就是因为拿不出证据，30万元的赔偿请求被驳回。

四是合同无效不等于“白干”。虽然合同无效，但村委会作为发包方，对程序违法也有过错。如果承包人能证明实际损失，法院会根据双方过错程度判令赔偿。所以，外村人承包土地时，最好保留好所有投入的凭证。

王德林律师提示：

如果您是外村人，想承包村里的土地，一定要先确认村委会是否已经召开了村民会议或村民代表会议，并且有三分之二以上同意。最好要求村委会提供会议记录、表决结果和乡政府的批准文件。不要只看村干部签字盖章，否则合同可能无效，投入的钱和精力可能打水漂。

如果您是村民，发现村委会把地给了外村人却没有经过集体表决，可以向乡镇政府反映，或者通过诉讼主张合同无效，维护集体利益。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，评估合同效力并收集相关证据，避免因程序问题导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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