农村房屋连环买卖，最后买家是本村人，房子到底归谁

农村房屋连环买卖，最后买家是本村人，房子到底归谁

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

董某是北京市通州区某村的集体经济组织成员（即本村村民）。王某和雷某不是该村村民。涉案房屋登记在刘某名下，是四间正房。

2000年11月，刘某把房子卖给了王某，价格1.8万元，双方签了《房产协议》，钱和房子都交付了。2023年3月，董某与王某、雷某签订《农村宅基地及房屋买卖协议书》，以67万元的价格购买该房屋。董某支付了30万元，王某、雷某交付了房屋，双方约定剩余37万元待法院确认房屋归董某所有后支付。

法院怎么判

一审法院（北京市通州区人民法院）认为：董某是本村集体经济组织成员，他与王某、雷某签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，不存在法律规定的无效情形，因此合同有效。法院判决确认该协议有效，案涉四间正房归董某所有。

刘某不服，提起上诉。二审法院（北京市第三中级人民法院）认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员特有的权利，法律不禁止同一集体经济组织成员之间转让宅基地上的房屋。本案属于农村房屋的“连环买卖”，虽然王某、雷某不是本村人，但最终买家董某是本村人，宅基地使用权最终流转回了村集体，没有损害村集体利益。因此，二审法院驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例对农村房屋买卖有重要参考价值，核心问题在于：农村房屋经过多次转手，其中一次交易无效（比如卖给非本村人），但最后买受人又是本村人，他能否取得房屋所有权？

法院给出了明确的裁判思路：

一是买受人必须是本村集体经济组织成员，且符合“一户一宅”原则。如果买受人不是本村人，买卖合同通常无效，无法取得房屋所有权。

二是原权利人与非本村人签订的合同无效，不影响本村人与转让人签订的合同效力。也就是说，即使前手交易无效，只要最终买家是本村人，他与转让人之间的合同仍然可能有效。

三是本村人能否取得所有权，要看是否构成“善意取得”。法院会综合判断：买受人是否善意（比如是否尽到了合理的注意义务）、转让价格是否合理、是否实际占有使用房屋。本案中，董某购买时，王某、雷某已占有房屋二十余年，董某还查看了王某与刘某的原始协议，法院认定董某是善意的，因此支持其取得所有权。

王德林律师提示：

农村房屋买卖风险较高，尤其是涉及“连环买卖”时，交易链条复杂，容易产生纠纷。如果您是农村集体经济组织成员，想购买本村房屋，务必注意以下几点：一是核实卖方是否有权处分房屋，最好要求其提供原始购房合同或权属证明；二是确保自己符合“一户一宅”政策，避免因违规导致合同无效；三是保留好付款凭证、协议、房屋交付记录等证据，以备不时之需。如果您不是本村人，原则上不要购买农村房屋，否则合同很可能被认定无效，面临钱房两空的风险。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，结合当地政策和具体案情制定方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市