非本村人买的农村房，转卖给本村人后，合同还有效吗

非本村人买的农村房，转卖给本村人后，合同还有效吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2004年前后，郭某把自己在北京市密云区某村的4间房屋及院落，以5万元的价格卖给了闫某。闫某付清房款后，郭某把房子交给了闫某。2022年12月，闫某又把这套房子以20万元的价格卖给了赵某，赵某付清房款后，闫某也交了房。

后来，郭某把闫某告到法院，理由是闫某是北京市区居民，没有资格购买农村房屋，要求法院确认郭某和闫某之间的房屋买卖协议无效，并要求闫某返还房屋。但闫某表示，自己早在2022年就已经把房子转卖给了赵某，而赵某是密云区某村的集体经济组织成员，在该村享有宅基地使用权。

法院怎么判

北京市密云区人民法院经审理认为：郭某自愿把房子卖给闫某，闫某又把房子卖给了赵某。由于赵某是密云区某村的集体经济组织成员，在该村有宅基地使用权，所以涉案房屋买卖的违法状态已经消除。郭某的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

法院判决：驳回郭某的全部诉讼请求。判决后，双方均未上诉，判决已生效。

案号：北京市密云区人民法院 (2023) 京0118民初3549号

争议焦点：闫某与赵某签订的《农村房屋买卖合同》是否有效。

律师解读

农村宅基地使用权只能由本村集体经济组织成员取得，且必须遵守“一户一宅”的规定。因此，城镇居民或其他经济组织成员购买农村房屋的合同，通常因违反法律强制性规定而无效。

但是，本案属于“连环买卖”的例外情形。法院认为，农村房屋经过多次转让，如果最终买受人是该房屋所在地的集体经济组织成员，那么房屋买卖的违法状态就消除了。这种情况下，认可合同的效力不会动摇宅基地制度的核心目的，也不会对社会公共秩序或集体经济组织的利益造成实质性影响。

具体来说，以下几类涉宅基地房屋买卖合同可能被认定为有效：

一是买受人签订合同时并非该集体经济组织成员，但后来取得了该集体经济组织成员的资格。

二是买受人并非该集体经济组织成员，但其家庭成员是该集体经济组织成员，并且得到村集体同意。

三是农村房屋经过多次转让，最终买受人为该房屋所在地集体经济组织成员。

本案中，郭某卖给闫某（非本村人）的合同原本无效，但闫某又卖给赵某（本村人）后，最后一手买受人赵某拥有本村成员资格，且合同是各方真实意思表示，已实际履行完毕，因此法院认定合同有效。

王德林律师提示：

购买农村房屋时，务必核实买受人是否具备该村集体经济组织成员资格。如果是“连环买卖”，要重点审查最后一手买受人的身份情况。同时，要确保买卖合同的真实性、合法性，防止恶意串通损害他人权益。如果买受人不是本村人，即使签了合同，也可能被认定无效，导致钱房两空的风险。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，结合当地政策具体分析。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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