农村房屋卖给外村人，拆迁补偿款归谁

农村房屋卖给外村人，拆迁补偿款归谁

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2014年，钟甲（本村村民）将自己一栋2层农村房屋，以34万元的价格卖给了陈某和钟乙。陈某和钟乙不是该村集体经济组织成员，属于外村人。合同约定，如果一方违约，要赔偿另一方68万元。钟甲交房后，陈某和钟乙花了12680元对房屋进行装修改造，并付清了全部购房款。

2014年10月，当地镇政府因征收拆迁，与陈某、钟乙签订了拆迁补偿安置协议。协议约定，补偿他们安置店面面积93.813平方米、安置套房面积174.607平方米，以及征收拆迁补偿费280383元。此外，还发放了按期腾空签约奖励金、临时安置补助、搬迁补助费、店面停业停产费等共计24915.68元。

看到房屋被拆迁，钟甲反悔了，起诉要求陈某和钟乙把拆迁补偿安置权益（包括安置房和补偿款）全部归自己所有。陈某和钟乙则反诉，要求钟甲返还购房款34万元及利息，并赔偿装修费用126280元。

法院怎么判

法院经审理认为，农村宅基地属于村集体所有，只能在本村集体经济组织成员之间转让。钟甲把房子卖给外村人陈某和钟乙，违反了法律强制性规定，双方签订的《土地产权房屋转让协议》无效。

合同无效后，双方应当互相返还财产。但房屋已经被拆迁，无法原物返还，所以法院判决：

一是拆迁补偿安置权益（安置店面93.813平方米、安置套房174.607平方米、征收拆迁补偿费280383元）归钟甲所有。因为房屋是钟甲的，拆迁补偿是对房屋的替代，理应归原房主。

二是钟甲返还陈某、钟乙购房款34万元，并支付从2014年8月14日起至实际返还之日止的资金占用利息（按银行同期贷款利率或一年期贷款市场报价利率计算）。

三是钟甲赔偿陈某、钟乙装修费用126280元。

四是陈某、钟乙已经领取的24915.68元补偿款（包括奖励金、安置补助、搬迁费、停业停产费等），归他们所有，钟甲无权要求返还。因为这些钱是补偿实际居住人因拆迁造成的损失，而拆迁时房屋由陈某、钟乙居住。

陈某、钟乙不服一审判决，提起上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例的核心问题是：农村房屋卖给外村人后，遇到拆迁，补偿权益归谁？

根据法律规定，农村宅基地使用权具有社会保障功能，只能由本村集体经济组织成员享有。非本村人购买农村房屋，买卖合同无效。合同无效后，双方应当互相返还财产。但房屋已经被拆迁，无法返还，所以拆迁补偿权益（安置房和补偿款）归原房主所有。

同时，法院也会考虑买受人的信赖利益。买受人基于信任支付了购房款，并对房屋进行了装修，如果只判决返还房屋而不补偿，对买受人很不公平。因此，法院会判决原房主返还购房款及利息，并赔偿装修费用。此外，拆迁时实际居住人因搬迁、安置等产生的费用，也归实际居住人所有。

这个判决既维护了法律的严肃性（农村房屋不能随意卖给外村人），又平衡了双方的利益，避免了原房主“保赚不赔”、买受人“人财两空”的局面。

王德林律师提示：

农村房屋买卖有严格限制，非本村集体经济组织成员购买农村房屋，合同无效，存在巨大法律风险。一旦遇到拆迁，原房主可以反悔要回房屋，买受人只能拿回购房款和装修费，无法获得房屋增值带来的巨大收益。如果您打算购买农村房屋，务必确认自己是否符合购买资格，或者咨询专业律师，避免陷入纠纷。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，了解当地政策，避免因合同无效造成损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市