卖房时和中介签了买卖合同又给委托书，到底是卖房还是委托卖房

卖房时和中介签了买卖合同又给委托书，到底是卖房还是委托卖房

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2020年4月，刘某和侯某打算卖一套房子，和李某签了一份《房屋买卖合同》，约定以315万元的价格把房子卖给李某，李某当天付了10万元定金。合同还约定，李某要在2020年7月29日前付清全款，刘某和侯某配合过户。

两个月后，刘某和侯某又给李某出了一份《授权委托书》，委托李某代理出售这套房子，包括签合同、收定金、收房款等。同一天，李某以刘某和侯某代理人的身份，和第三人陈某以及一家中介公司签了《存量房交易文件》，把房子以335万元卖给了陈某。房子在2020年7月过户到了陈某名下。

刘某和侯某总共收到房款296.47万元。李某说，他和刘某、侯某口头约定，他以315万元收房，然后自己对外卖，卖价和收房价的差价就是他的佣金。后来因为房子不好卖，双方又口头把收房价降到了305万元。刘某和侯某则说，李某一直说是在帮他们找买家，还不断压价，最后说第三人只出价305万元。

法院怎么判

一审法院认为，双方签了《房屋买卖合同》，李某付了定金，刘某和侯某也收了定金，所以双方是房屋买卖关系。合同有效，李某应该按合同付清房款。一审判决李某支付剩余房款8.53万元及利息。

刘某和侯某不服，上诉到重庆市第一中级人民法院。二审法院认为，双方虽然签了买卖合同，但之后刘某和侯某又给了李某委托书，李某也以代理人的身份把房子卖给了第三人。李某自己也说，他的目的是赚取收房价和卖房价的差价作为佣金，而不是真的想买下这套房子。双方的真实意图是：李某帮刘某和侯某找买家，如果找不到，李某自己就得按约定价格买下房子。这实际上是一种包销关系，属于委托代理销售。

二审法院撤销了一审判决，改判李某支付刘某和侯某房款18.53万元及利息。

律师解读

这个案子的关键，是李某和刘某、侯某之间到底是买卖关系还是委托代理关系。如果是买卖关系，李某转手卖房赚的差价归他自己；如果是委托代理关系，李某多赚的差价就得还给刘某和侯某。

法院认定是委托代理关系，主要看三点：

一是交易目的。李某签买卖合同不是为了取得房屋所有权，而是为了拿到独家代理权，然后赚取差价作为佣金。

二是定价权的来源。李某虽然能决定房子的卖价，但这个定价权不是因为他买了房子，而是因为他和刘某、侯某约定，刘某和侯某只按收房价收钱，多卖的部分归李某。这种定价权是包销关系的特征，不是买卖关系。

三是公平原则。李某利用信息优势，隐瞒房子已经实际卖出的事实，还误导刘某和侯某降价。如果认定他是转卖，等于鼓励这种“空手套白狼”的行为，对卖房人不公平，也违反诚信原则。

王德林律师提示：

卖房时如果和中介既签买卖合同又给委托书，一定要搞清楚双方的真实关系。建议在合同中明确约定：中介是代理销售还是自己买断。如果是代理销售，中介赚的是佣金，卖价超出约定底价的部分归房主；如果是买断，中介赚的是差价，卖多卖少和房主无关。同时，要保留好所有沟通记录，特别是关于价格、佣金、代理权限的聊天记录或书面文件，避免事后扯皮。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，避免因法律关系不清导致损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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