买了拆迁安置房，原房主却拿去抵押贷款，银行能拿到抵押权吗

买了拆迁安置房，原房主却拿去抵押贷款，银行能拿到抵押权吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2018年5月，蔡某和贾某从季某、范某手中购买了一套拆迁安置房，支付了52万元房款。季某二人随后将房屋交付给蔡某二人，蔡某二人装修后于2019年入住至今。2023年9月，这套安置房终于可以办理不动产权证书了，季某却将房屋登记到自己名下，并在同年12月以该房屋作抵押，向某商业银行申请借款56万元，办理了抵押权登记。蔡某二人多次催促季某办理过户，季某拒不配合。蔡某二人无奈之下，将季某、范某和某商业银行告上法院，要求注销房屋抵押权登记，并协助办理过户、支付违约金。

法院怎么判

法院经审理认为，某商业银行在办理安置房抵押登记手续时，没有尽到必要的审慎核查注意义务，不能善意取得抵押权。房屋买卖合同签订后，双方已经按约支付房款、交付房屋，主要义务已经实际履行。季某在房屋可以办理产权登记后，不但不配合过户，反而将房屋抵押给银行借款，属于恶意违约。银行作为专业金融机构，在办理贷款抵押手续时，没有对抵押物的真实情况进行严格审查，存在过错。房屋买卖在前，抵押权设定在后，蔡某二人对房屋享有的物权期待权应当优先于银行的抵押权得到保护。

法院判决：一是季某与某商业银行办理房屋抵押权解除手续；二是抵押权解除后十日内，季某协助蔡某二人办理房屋产权变更登记；三是季某、范某向蔡某二人支付违约金5万元。某商业银行不服一审判决，提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例涉及两个关键问题：

一是银行有没有尽到审慎审查义务。根据《商业银行法》和《个人贷款管理办法》的规定，银行在发放贷款时，必须对抵押物的权属、价值以及是否存在他人占有使用等情况进行严格审查。本案中，银行不仅没有发现房屋已经被蔡某二人实际占有使用，而且提供的实地走访照片中的房屋装潢和家具，与涉案房屋明显不同。这说明银行在贷款交易过程中没有遵循合理的商业准则和管理规范，存在重大过失。

二是银行能否善意取得抵押权。根据《民法典》第三百一十一条，善意取得需要满足三个条件：受让人受让时是善意的、以合理价格转让、已经完成登记。本案中，银行因为未尽到审慎审查义务，不符合“善意”这个条件，所以不能善意取得抵押权。

三是诚实守信原则的重要性。拆迁安置房买卖中，因为从出售到能够办理不动产登记的时间差较长，房价上涨后，部分原房主会反悔，甚至将房屋抵押贷款，这严重违背了契约精神和诚实守信原则。法院的处理方式，正是为了倡导诚信、平等的社会主义核心价值观。

王德林律师提示：

购买拆迁安置房时，要注意以下几点：一是签订买卖合同时，明确约定过户时间和违约责任，并保留好付款凭证、微信聊天记录等证据；二是入住后及时办理水电、燃气等户名变更，保留实际占有的证据；三是如果原房主将房屋抵押给银行，要及时向法院起诉，主张自己的权利。银行在办理安置房抵押贷款时，也必须严格审查房屋的实际占有情况，否则可能无法取得抵押权。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽快咨询专业律师，避免因拖延导致损失扩大。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市