销售人员口头承诺的墙体性质，开发商反悔算不算违约

销售人员口头承诺的墙体性质，开发商反悔算不算违约

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2022年6月，张某看中了一套总价466万元的房屋。购房前，他多次通过微信群向销售人员邓某确认：相连两间卧室的隔断墙是不是承重墙？能不能打通？张某明确表示，如果不能打通，他就不会买这套房。邓某答复说，这面墙是非承重墙，可以打通。

张某放心地签了《北京市商品房认购书》，并全额支付了购房款。然而，装修施工时，施工人员告诉他，这面墙是承重墙，不能拆。张某找开发商核实，确认墙体确实是承重墙。于是，张某起诉开发商，要求支付违约金20万元。

开发商辩称，双方合同已约定张某对房屋状况知悉，承重墙是常识，张某未尽到审慎义务。而且，邓某是合作房产经纪公司的员工，不是开发商的员工，他没有权限承诺墙体性质，开发商不认可他的承诺。

法院怎么判

北京市房山区人民法院一审认为：邓某在开发商售楼处销售房屋，无论他与开发商是否存在劳动关系，张某都有理由相信邓某能代表开发商告知房屋信息。张某主动多次确认墙体性质，已尽到注意义务。

法院进一步指出，销售人员的说明和允诺如果具体确定，并对合同订立有重大影响，即使没有写入合同，也构成合同内容。本案中，邓某明确承诺墙体为非承重墙，张某也明确表示打通墙体是购房的必要条件，因此该承诺对开发商有约束力。开发商违反承诺，构成违约。

综合考虑房屋总价、过错程度等因素，法院判决开发商支付张某违约金20万元。开发商不服上诉，北京市第二中级人民法院驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例对普通购房者有两个重要启示：

一是销售人员的行为，开发商要负责。根据《民法典》第172条，即使销售人员没有代理权，但只要购房者有理由相信他有代理权（比如在售楼处工作），他的承诺就对开发商有效。购房者不需要去查销售人员和开发商有没有劳动合同。

二是销售人员的具体承诺，可以视为合同内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，如果销售人员对房屋结构、设施等作出的说明和允诺具体明确，并且对购房者是否买房有重大影响，那么即使没写进合同，也构成合同内容。开发商违反承诺，就要承担违约责任。

王德林律师提示：

购房时，如果销售人员对房屋结构、装修、配套设施等作出重要承诺，务必通过微信、邮件等可留存证据的方式沟通，并保留聊天记录、录音等。一旦开发商反悔，这些证据是维权关键。同时，对于承重墙等涉及安全的结构问题，最好在购房前请专业人士现场核实，避免装修时才发现问题。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽快咨询专业律师，收集证据，通过法律途径维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市