买房时卖方不配合过户，定金和违约金能都要吗

买房时卖方不配合过户，定金和违约金能都要吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2021年3月，黎甲看中了一套房子，和卖方梁某、中介公司签了《房屋买卖合同》，约定总价120万元。黎甲当天付了5万元定金，合同还约定：如果卖方违约不卖房，要按成交价的10%支付违约金，也就是12万元。

但签完合同后，房子一直没法过户。原因是房产证上登记的楼层信息和房子实际现状对不上，需要补缴土地出让金、变更登记。黎甲从2021年9月到2022年3月，多次通过微信催中介和卖方办手续，对方总说“手续繁杂，再等等”。2022年3月，黎甲委托律师发了律师函，要求卖方承担违约责任。

后来黎甲起诉到法院，要求解除合同、退还5万元定金，并支付12万元违约金。卖方梁某同意解除合同，但说已经把定金和赔偿款共8万元转给了中介公司，让中介退给黎甲。中介公司也承认收到了这笔钱，但一直没给黎甲。

法院怎么判

法院认为，房子无法过户的主要原因是房产证信息与现状不符，卖方梁某明知有障碍却不告诉黎甲，存在过错，构成违约。合同解除，梁某要退还5万元定金。

关于违约金，合同约定的是12万元。但法院综合考虑了黎甲的实际损失（只付了5万元定金，没付其他房款）、梁某的违约程度，认为梁某自愿支付的3万元违约金比较合理，最终判决梁某退还定金5万元并支付违约金3万元。黎甲不服上诉，二审法院维持原判。

律师解读

这个案子对普通购房者有两个重要提醒：

一是定金和违约金不能同时要。 根据《民法典》规定，如果合同里既约定了定金又约定了违约金，一方违约时，守约方只能选其中一个来主张，不能两个都要。比如这个案子，黎甲可以选择要双倍定金（10万元），也可以选择要违约金（12万元），但不能加起来要17万元。

二是违约金可能被法院调低。 很多人以为合同写了多少违约金就能拿多少，其实不一定。如果违约方认为违约金太高，可以请求法院调低。法院会以实际损失为基础，结合合同履行情况、当事人过错程度等综合判断。这个案子里，黎甲只付了5万元定金，实际损失不大，所以法院把12万元违约金调到了3万元。

三是注意中介代收款项的风险。 卖方梁某把定金和赔偿款转给了中介公司，但中介没给黎甲。法院判决后，黎甲只能找梁某要钱，梁某再找中介追偿。如果中介跑路或没钱，黎甲可能面临执行难。所以，购房款最好直接付给卖方，不要经过中介转手。

王德林律师提示：

买房是大事，签合同前一定要核实房屋产权状况，包括房产证信息是否和实际一致、有没有抵押或查封。如果发现过户有障碍，要及时书面催告卖方解决，并保留好聊天记录、通话录音等证据。一旦卖方违约，要尽快起诉，避免损失扩大。另外，合同里的违约金条款虽然重要，但法院可能根据实际损失调低，所以不要以为写多少就能拿多少。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，制定合适的诉讼策略。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市