未成年人买房无法贷款，定金能退吗

未成年人买房无法贷款，定金能退吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2022年3月，冯某的母亲莫某想以女儿的名义买房，到某房地产开发公司的售楼部看房。莫某把女儿的身份证拍照发给了售楼顾问李某，并多次强调女儿出生于2005年8月，当时还未满18周岁。4月1日，莫某以女儿的名义与开发商签订了《商品房认购协议书》，约定房屋总价86万余元，首付20%以上，剩余房款通过银行按揭贷款支付。莫某先后支付了定金2万元和首付款6万元。

之后几个月，莫某多次与李某沟通贷款事宜，李某都回复“你放心”。但到了2022年8月30日，李某突然告知，因为冯某是未成年人，无法办理按揭贷款。双方协商无果，开发商向冯某发出解除认购协议书的函，并拒绝退还2万元定金。冯某于是起诉，要求开发商退还定金和首付款。

法院怎么判

广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院审理后认为，开发商作为专业从事房屋销售的公司，应当充分了解当地购房政策，特别是未成年人购房能否办理按揭贷款。在签订认购书前，开发商已经知道冯某是未成年人，却多次给出肯定答复，提供了错误指引，导致最终无法贷款、无法签合同。开发商存在过错，应当退还定金2万元和首付款6万元。判决后双方均未上诉，判决已生效。

律师解读

这个案例的核心问题有两个：一是最终没能签正式合同，是谁的错；二是开发商对未成年人购房者，到底要尽到多大的注意义务。

法院从三个方面分析了开发商的注意义务：

一是开发商必须“未雨绸缪”，在卖房前就要吃透政策，比如不同年龄的购房者贷款条件有什么差异，贷款金额有没有限制。

二是开发商要“政策到人”，对售楼顾问进行统一培训，确保给购房者的答复完全准确，不能模棱两可，更不能提供错误指引。

三是开发商要严格“签约程序”，在不确定的事项落实之前，不能轻易签认购书。

本案中，莫某反复强调女儿的年龄，售楼顾问却多次说“你放心”，这给了莫某错误的信心，让她以为贷款肯定没问题。最终因为年龄问题无法贷款，开发商有过错，购房者没有过错，定金必须退。

王德林律师提示：

未成年人买房能否贷款，各地政策不同，不能只听售楼顾问的口头承诺。购房者应当主动向银行或公积金中心核实贷款条件，避免交了定金才发现贷不了款。如果开发商明知购房者不符合贷款条件还承诺“没问题”，导致购房者交了定金，开发商应当承担过错责任，退还定金。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议保留好与售楼顾问的聊天记录、通话录音等证据，及时咨询专业律师，维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市