买了学区房却上不了学，卖家要赔多少钱

买了学区房却上不了学，卖家要赔多少钱

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2021年1月，何某花1150万元从杨某手里买了一套房。合同里白纸黑字写着：这套房子是A学校的学区房，但学位已经被锁定了，卖家承诺在2021年9月1日前解锁。如果因为杨某的原因学位没按时解锁，导致何某过户后没法用，杨某要支付0元违约金。

2021年4月，房子过户到了何某名下。但到了2022年4月，何某想用这套房子的学位给女儿申请A小学时，发现学位已经被锁定了——原来杨某的姐姐之前租了这套房，在2021年5月用这套房子申请了B学校的初中学位。根据深圳的学位政策，同一套房子的小学和初中学位不能同时给两个不同的家庭使用，所以何某的女儿没法用这套房子申请A小学。

何某只好另外租房、交钱，最后女儿去了C公学读小学，每学期学费7.4万元、住宿费1.08万元。何某要求杨某赔偿这些损失。

法院怎么判

一审法院（深圳市宝安区人民法院）认为：杨某在合同里承诺学位会在2021年9月1日前解锁，但他姐姐在2021年5月又用这套房子申请了初中学位，导致学位没解锁，杨某违约了。杨某应该赔偿何某的损失，但何某要求赔偿六年学费102.6万元太高了，法院酌情判了20万元。

双方都不服，上诉到深圳市中级人民法院。二审法院改判：杨某要赔偿何某37.56万元。法院的理由是：杨某在卖房时明知房子有租约、学位会被占用，却隐瞒了实情，存在恶意。何某因为上不了A小学，只能去私立学校，实际损失远高于37.56万元。何某主动把赔偿标准降到了离房子较近的D公学的学费（每年约3.13万元/学期），法院支持了这个金额。

律师解读

这个案子对买学区房的人有几点重要提醒：

一是学区房的学位是合同的一部分。法院明确认定，在学区房买卖中，能正常使用学位是买房人的合同目的。卖家承诺了带学位，就必须保证学位能用，否则就是违约。

二是合同里写“0元违约金”不等于卖家不用赔。本案合同里写“如因杨某原因学位未能按时解锁，支付0元作为违约金”，但法院认为这不能免除卖家的赔偿责任。因为买家主张的是“损失赔偿”，不是“违约金”。如果卖家违约导致买家实际产生了损失（比如多付的学费），卖家还是要赔。

三是损失怎么算。法院没有支持买家按六年私立学校学费全额赔偿，而是综合考虑了学位被占用的时间、买家的实际损失、卖家的过错程度，最后按买家主动降低的标准（附近私立学校学费）来判。这说明，损失赔偿不是漫天要价，要有合理依据。

四是中介的责任。本案中，买家认为中介没尽到如实告知义务，要求退中介费。但因为没证据证明中介在签合同时就知道学位会被占用，法院没支持。所以，找中介时也要留个心眼，最好把学位承诺写进合同。

王德林律师提示：

买学区房前，一定要做三件事：一是去当地教育局或学校官网查询学位锁定情况，确认学位是否被占用、何时解锁；二是把学位承诺写进合同，明确约定如果学位无法使用，卖家要赔偿的具体金额（比如按附近私立学校学费计算）；三是保留好所有证据，包括合同、聊天记录、付款凭证、学位查询结果等。如果遇到类似问题，建议尽快咨询专业律师，避免错过维权时机。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以联系云南八谦（文山）律师事务所，我们会根据当地政策提供具体建议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市