买房时约定“税费全包”，卖方垫付后能向买方追偿吗

买房时约定“税费全包”，卖方垫付后能向买方追偿吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2021年，刘某将一套房屋卖给杨某，合同约定成交总价840万元，其中房屋主体价款125万元，装修及设施折价款715万元。合同还明确约定，该房屋交易产生的全部税费由买方杨某承担。

交易过程中，杨某和中介想用“阴阳合同”的方式，只按125万元的房屋主体价款进行网签，以此少缴税款。刘某不同意，双方为此闹上法院。法院一审判决认定，715万元装修款实际是房款的一部分，以125万元网签属于规避税收、损害国家利益的行为，双方应继续按原合同履行。杨某需支付房款，刘某配合过户。

然而，杨某在房屋过户后，只按840万元总价缴纳了买方应缴的契税，却拒绝按840万元缴纳合同中约定由其承担的卖方税费（如个人所得税、增值税等），坚持只按125万元缴纳。刘某无奈之下，先行垫付了卖方税费共计174万余元及相应的滞纳金4.8万余元，随后起诉杨某，要求其偿还垫付的税费、滞纳金及利息。

法院怎么判

一审法院（北京市海淀区人民法院）认为：双方签订的房屋买卖合同合法有效，合同约定税费由买方杨某全部承担。虽然合同将房价拆分为125万元和715万元，但这是为了逃避税收，违反法律规定，应按实际成交总价840万元缴税。杨某作为税费承担方，有义务及时缴税，防止产生滞纳金。刘某垫付的税费和滞纳金，杨某应当偿还，并支付相应利息。但杨某并非恶意违约，法院不支持刘某索要违约金的请求。

杨某不服，提起上诉。二审法院（北京市第一中级人民法院）驳回上诉，维持原判。二审法院特别指出：杨某是合同约定的全部税费负担方，应对自己的税费成本审慎关注。尤其是在之前法院的生效判决已经明确“以125万元网签属于规避税收”的情况下，杨某理应知晓应按840万元缴税。因此，杨某以“无法预测税费计算基数”为由进行抗辩，法院不予采纳。

律师解读

这个案例对普通购房者和卖房者都有重要警示：

一是“税费由买方承担”的约定有效。 只要合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，约定由买方承担全部税费（包括本应由卖方缴纳的税费）就是合法有效的。买方不能事后反悔，拒绝承担。

二是“阴阳合同”避税行不通。 把房价拆分为“房款”和“装修款”，只按低价网签，目的是少缴税款。这种行为属于偷税，违反法律。税务机关会按实际成交总价征税，法院也不会支持这种约定。一旦被查实，不仅补缴税款，还可能面临滞纳金和罚款。

三是滞纳金由违约方承担。 本案中，滞纳金是因为买方杨某未按合同约定及时足额缴税产生的。法院认定，杨某作为税费承担方，有义务防止滞纳金产生，因此滞纳金应由其承担。

四是垫付方有权追偿。 卖方刘某作为法定纳税义务人，先行垫付了税费和滞纳金，法院支持其向买方杨某追偿，并要求杨某支付垫付款项的利息。

王德林律师提示：

房屋买卖涉及大额资金和复杂税费，切勿轻信中介“合理避税”的说法，采用“阴阳合同”等方式少缴税款。这种行为不仅违法，还可能引发诉讼，导致交易拖延、额外产生滞纳金和诉讼成本。建议买卖双方在合同中明确约定税费承担方式，并严格按照房屋实际成交价格申报纳税。如果约定由买方承担全部税费，买方应提前了解税费金额，准备好资金，及时足额缴纳，避免因拖延产生滞纳金。卖方在垫付税费后，应及时保留付款凭证，依法向买方追偿。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，结合当地税务政策和司法实践，制定稳妥的交易方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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