开发商宣传资料上的承诺，能算合同内容吗

开发商宣传资料上的承诺，能算合同内容吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2015年5月，俞某与某实业公司签订了一份商品房买卖合同，购买一套精装修公寓。合同中有个条款说：开发商在签约前关于商业业态、招商等表述，只是参考，不算合同要约或组成部分，买受人不得因此主张违约或侵权。

后来，俞某多次要求开发商按宣传海报上的承诺履行，比如宣传资料中提到的“由某公司托管”等内容，但开发商不认账。俞某起诉到法院，要求继续履行合同，并确认合同中那条免责条款无效。开发商则反诉，要求俞某支付剩余房款和违约金。

法院怎么判

法院审理后认为，开发商在开盘前的宣传资料和八层至九层报价单，不构成法律意义上的“要约”。也就是说，这些宣传内容不能算作合同的一部分，开发商不需要为此承担违约责任。

法院判决：俞某需要继续履行合同，支付剩余购房款53670元，并按日万分之二的标准支付逾期付款违约金。开发商在俞某付清款项后，协助办理房屋过户手续。俞某的其他诉讼请求被驳回。

俞某不服，提起上诉。二审法院维持原判。

律师解读

这个案子的核心问题是：开发商的宣传资料和报价单，到底能不能算合同的一部分？

根据法律规定，开发商的宣传内容要成为合同要约，必须同时满足三个条件：

一是宣传内容针对的是开发规划范围内的房屋或相关设施。比如，宣传里说小区里有游泳池、幼儿园，这些属于规划范围内。但如果说的是小区外面某个商场、学校，就不算。

二是宣传内容必须具体、确定。比如，宣传单上写明“小区内设500平方米游泳池”，这就很具体。但如果只说“有超大游泳池”“五星级会所”，或者用“约”“近”“预计”“贵族品质”等模糊词语，一般不算具体确定。

三是宣传内容对购房合同的订立或房价有重大影响。也就是说，买房人正是因为看中了这个承诺才决定买房的，而且这个承诺直接影响到了房价。比如，宣传说“买房送车位”，而车位价值较高，就可能构成重大影响。

本案中，俞某提到的“某公司托管”宣传，虽然提到了托管，但没有写明具体托管方案，不够具体确定。而且，房屋最终能否托管，不是俞某能直接决定的，无法证明这个承诺对俞某买房的决定或房价有重大影响。所以，法院认定这不构成要约。

王德林律师提示：

买房时，不要轻信开发商的宣传资料和口头承诺。如果开发商在宣传中作出了具体、明确的承诺，比如“小区内设500平方米游泳池”“赠送10平方米阳台”等，一定要把这些内容写进合同里，或者要求开发商在合同附件中明确。否则，一旦开发商不兑现，你可能很难维权。

如果开发商在宣传中用了“约”“近”“预计”“贵族品质”等模糊词语，这些内容基本不会被法院认定为合同要约，维权难度很大。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在购房前咨询专业律师，审查合同条款，避免因轻信宣传而陷入纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市