买了房却被银行抵押，能要求银行注销抵押吗

买了房却被银行抵押，能要求银行注销抵押吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2016年，某房地产公司向某信托公司贷款6亿多元，把一套商品房及对应的土地使用权抵押给了信托公司，并办理了抵押登记。2017年，丁某与这家房地产公司签订了现房买卖合同，购买了这套房屋。房地产公司卖房时没有经过抵押权人同意。丁某按合同付清了全部购房款，房地产公司也把房子交给了丁某。

2020年，某银行从信托公司手里接手了这笔贷款债权，成了新的抵押权人。后来因为房地产公司没还钱，法院查封了这套房子。丁某起诉要求房地产公司和银行注销房屋及土地的抵押登记，并让房地产公司支付逾期办证的利息。房地产公司同意丁某的要求，但银行不同意，认为自己是抵押权人，不应注销抵押。

法院怎么判

一审法院（北京市顺义区人民法院）认为，虽然法律保护商品房消费者的权利，比如丁某已经付清全款、实际居住，其权利可以优先于抵押权，但这不等于丁某可以直接要求银行注销抵押登记。法院判决房地产公司支付逾期办证利息，但驳回了丁某要求注销抵押登记的请求。丁某不服，上诉到北京市第三中级人民法院，二审法院维持原判。

案号：（2023）京03民终17534号民事判决书

律师解读

这个案子核心问题是：购房人付清全款后，能不能直接要求银行注销房屋上的抵押登记？

法院的结论是：不能。原因有三：

一是法律保护购房人权利，主要体现在执行阶段。比如银行申请法院拍卖房子时，购房人可以提出异议，要求法院停止执行、保护自己的居住权。但这不等于购房人可以直接消灭银行的抵押权。

二是《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》虽然规定，以居住为目的、付清全款的购房人，其房屋交付请求权优先于抵押权，但这条规定只是说“优先”，并没有说购房人的权利成立后，抵押权就自动消灭了。

三是如果允许购房人直接要求注销抵押，会导致权利保护失衡。抵押权人也是合法权利人，不能因为购房人权利优先，就剥夺抵押权人的合法权利。法律要平等保护各方主体，不能“先来后到”就消灭后顺位的权利。

简单说：购房人权利优先，不等于可以“消灭”抵押权。购房人只能要求法院在执行中保护自己，不能直接起诉要求银行注销抵押。

王德林律师提示：

购买商品房前，务必查询房屋是否存在抵押、查封等权利限制。如果开发商已经将房屋抵押给银行，购房人即使付清全款，也无法直接要求银行注销抵押，只能通过执行异议程序保护居住权。建议购房人在签约前要求开发商提供不动产登记信息查询结果，确认房屋无抵押、无查封。如果发现房屋有抵押，应要求开发商先解除抵押再付款，或者将购房款直接支付给抵押权人用于解押，避免后续纠纷。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，评估房屋权利状态，制定合理的交易方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市