买房没付清全款，开发商能拒绝交房吗

买房没付清全款，开发商能拒绝交房吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2015年9月，廖某、罗某、吴某三人与某房地产开发公司签订了两套商品房的买卖合同，总价超过180万元。合同约定，三人应当在签订合同当天支付一半房款，剩余房款通过银行按揭贷款支付。开发商则应在2015年9月30日前交房。

合同签订当天，三人支付了首付款，开发商也开具了发票。但此后，剩余房款一直没有付清。直到2019年，其中一人还将房屋出租给了别人。到了开庭时，三人仍然没有付清余款。

三人认为开发商逾期交房，要求开发商支付违约金。开发商则称，按照合同补充协议的约定，买受人没付清房款，开发商有权不交房，也不承担逾期交房的违约责任。

法院怎么判

一审法院和二审法院均判决驳回了三人的诉讼请求。法院认为，双方签订的合同和补充协议合法有效。补充协议明确约定，买受人未付清购房款（包括按揭房款），开发商有权不予办理交房手续，且不承担逾期交房的违约责任。

法院指出，根据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。本案中，买受人应先付清房款，开发商后交房。买受人未付清房款，开发商拒绝交房是合法的，不构成违约。

案号：福建省三明市中级人民法院 (2024)闽04民终400号民事判决书

律师解读

这个案例的核心问题是：买房人没付清全款，开发商能不能拒绝交房？答案是：可以，但需要满足一定条件。

一是要看合同怎么约定。如果合同或补充协议明确写了“先付款后交房”，那么开发商就有权在买受人没付清房款时拒绝交房。本案中，补充协议正是这样约定的，法院予以支持。

二是要看付款和交房是否有先后顺序。即使合同没有明确写，按照商品房交易惯例，通常是先付房款再交房。如果买受人没付清房款，开发商可以行使“先履行抗辩权”，也就是暂时不交房，直到对方付清为止。

三是要注意按揭贷款的责任。如果买受人申请按揭贷款，但贷款没批下来，买受人需要证明这不是自己的过错（比如开发商原因或银行原因）。如果无法证明，买受人仍应自行补足房款，否则视为未履行付款义务。

四是开发商不能滥用这个权利。如果买受人只是迟延支付小额尾款，开发商不能以此为由拒绝交房。本案中，买受人长期未付清大额余款，开发商拒绝交房是合理的。

王德林律师提示：

买房时，一定要仔细阅读合同和补充协议，特别是关于付款和交房顺序的条款。如果约定“先付款后交房”，就要确保按时付清全款，否则开发商有权拒绝交房，且不承担违约责任。如果按揭贷款办不下来，要及时与开发商协商，或自行补足房款，避免陷入被动。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在签订合同前咨询专业律师，明确双方权利义务，避免因付款问题导致交房纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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