卖房人反悔不卖了，房屋涨价后的差价损失怎么算

卖房人反悔不卖了，房屋涨价后的差价损失怎么算

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2023年2月，沈某把一套登记在自己名下的房子卖给王某，成交价122万元。王某支付了定金和首付款，银行贷款也批下来了，双方还去房管部门办了交易备案。可没过几天，沈某的妻子顾某跳出来说房子是夫妻共同财产，她不同意卖。顾某先是向银行要求停止放款，接着又去法院起诉，要求确认房子归她和沈某共同所有，还申请查封了房子。

王某这边也没闲着。他先是起诉要求沈某继续履行合同、办理过户，但法院在2023年9月判决驳回了他的请求，因为房子确实属于夫妻共同财产，沈某一个人卖不了。判决生效后，王某马上在2023年10月再次起诉，要求解除合同，并让沈某赔偿损失。经评估，房子在2023年10月24日的市场价是141.89万元，比成交价涨了将近20万元。王某要求沈某赔偿房屋差价198900元、贷款利息、鉴定费等合计24万多元。

沈某认可合同解除，但认为损失应该按2023年2月19日（也就是他刚提出不卖房的时候）的房价来算，之后的涨价是王某自己造成的损失扩大，他不该承担。

法院怎么判

江苏省扬州市邗江区人民法院审理后认为：违约发生后，守约方不能马上就被要求解除合同、提出赔偿，而是应该给一个合理的协商和解决时间。这个时间是否合理，要看合同还有没有继续履行的可能、守约方有没有故意拖延、违约方有没有因为违约而获利。

本案中，沈某违约后，王某基于对不动产登记的信赖，以及对沈某能做好家人工作的期待，选择先要求继续履行合同，这很正常。直到法院判决驳回继续履行的请求后，王某才彻底放弃，并立即起诉解除合同。整个过程王某都在通过合法途径积极维权，没有拖延，也没有故意让损失扩大。相反，沈某是因为听说房子要拆迁才反悔，属于违背诚信原则的主动违约，不能让他因此获利。

法院最终认定，从违约发生到合同解除这段时间，属于王某解决纠纷的合理期间，应以合同解除之日（2023年10月24日）作为计算差价损失的基准日。判决：一是确认双方买卖合同于2023年10月24日解除；二是沈某退还王某定金3万元，并协助办理退款手续；三是王某配合办理解除交易备案手续；四是沈某赔偿王某损失238328元（含房屋差价损失198900元）。双方均未上诉，判决已生效。

律师解读

这个案例的核心问题是：卖房人违约后，房价涨了，买房人到底能按什么时候的房价来索赔？

根据《民法典》规定，违约造成的可得利益损失属于赔偿范围。但实践中，计算差价损失的时间点一直有争议。2023年12月施行的《最高人民法院关于适用〈民法典〉合同编通则若干问题的解释》提出了“违约行为发生后合理期间内”的裁判标准，但“合理期间”怎么认定，需要结合具体情况。

法院在本案中给出了三个判断标准：

一是看合同继续履行的可能性。违约发生后，守约方通常先尝试协商或要求继续履行，这个时间应当算作合理期间，不能要求守约方立刻解除合同。

二是看守约方有无恶意拖延。如果房价持续上涨，守约方故意拖着不解除合同，想等涨得更高再索赔，那就属于扩大损失，法院不会支持。

三是看违约方是否诚信。如果违约方是为了获取更大利益（比如知道房子要拆迁）而主动违约，法院会倾向于保护守约方，不让违约方因违约而获利。

本案中，王某在违约发生后积极维权，没有拖延，法院最终以合同解除之日作为计算差价损失的时间点，最大限度保护了守约方的利益。

王德林律师提示：

买房时如果遇到卖方反悔，不要慌张。首先，及时固定证据，包括合同、付款凭证、沟通记录等。其次，尽快通过法律途径维权，比如起诉要求继续履行或解除合同并索赔。如果房价上涨，差价损失的计算时间点很关键，法院会综合考虑合同履行的可能性、你是否有拖延等因素。建议在违约发生后尽快咨询律师，不要自己拖延，否则可能被认定为扩大损失，影响赔偿金额。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带相关材料到律师事务所当面咨询，律师会根据具体情况给出维权方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市