买了“顶账房”被开发商收回，买房人能否要求退钱赔损失

买了“顶账房”被开发商收回，买房人能否要求退钱赔损失

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2017年，某房地产公司欠李某工程款，双方约定用一套别墅抵债。李某随后把这套房子的买受人权利转让给了关某，用来还清欠关某的借款。关某拿到房子钥匙后，在2019年把房子卖给了丛某，双方签了《房屋买卖合同》，约定房价190万元，关某保证房子没有抵押、抵债等纠纷。

丛某付清全款后，和房地产公司重新签了《商品房买卖合同》，交了更名费，拿到了钥匙，还装修了房子，正常住了进去。但2021年，房地产公司突然通知丛某说没收到房款，要收回房子。2023年，房地产公司直接把房子登记到了自己名下。丛某觉得自己被坑了，要求解除和关某的合同，让关某退钱并赔偿损失。

法院怎么判

一审法院驳回了丛某的全部请求。丛某不服，上诉到吉林省延边林区中级法院。

二审法院认为，关某和丛某签的《房屋买卖合同》本质上是债权转让，关某把自己作为买房人的权利和义务转给了丛某。关某已经协助丛某和房地产公司重新签了合同，房地产公司也收了更名费，把房子备案到了丛某名下。丛某拿到房子后还装修入住，房子已经具备办证条件。关某已经履行了合同义务，丛某要求解除合同没有道理，也不利于交易稳定。最终，二审法院维持原判，驳回了丛某的请求。

律师解读

这个案子涉及连续“以物抵债”的复杂交易，对普通买房人有几点重要提醒：

一是“顶账房”交易本质是债权转让。开发商用房子抵工程款，施工方再把房子转给别人，这种连续交易在没有办房产证之前，法律上属于债权转让，不是直接买卖房子。买房人拿到的是“要求开发商给房子”的权利，而不是房子本身的所有权。

二是买房人要注意审查交易链条是否完整。本案中，关某从李某那里拿到房子权利，李某从开发商那里拿到房子权利，开发商也认可了这个链条（收了更名费、重新签合同、备案），所以丛某的权利是有效的。如果中间任何一环有问题，比如开发商不承认抵债，买房人就可能被“两头坑”。

三是开发商不能随便反悔。法院认为，开发商既然已经配合关某把房子更名给丛某，就不能再以“没收到房款”为由收回房子。开发商对李某的抗辩（比如工程款超付）没有证据，所以不享有解除权，不能要求返还房子。

四是买房人签合同前要核实清楚。丛某虽然赢了官司（合同有效，不用退房），但过程很折腾。如果开发商真的不配合办证，买房人可能还要打官司维权。所以，买“顶账房”一定要查清楚：开发商是否认可抵债？房子有没有被查封或抵押？交易链条是否清晰？最好让开发商在合同上盖章确认。

王德林律师提示：

买“顶账房”风险较高，建议做到以下三点：一是要求开发商在购房合同或更名文件上盖章确认，确保开发商认可交易；二是查询房屋是否存在查封、抵押等权利限制；三是尽量在合同中约定，如果开发商不配合办证，卖房人需承担违约责任。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，避免因交易链条不清导致钱房两空。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市