买房时储藏室面积缩水，能要求双倍返还定金吗

买房时储藏室面积缩水，能要求双倍返还定金吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2023年1月，郭某通过中介看中张某的一套房子，合同上写明房屋建筑面积110平方米，外加一楼储藏室30平方米。郭某先后支付了20.6万元定金，双方约定2023年3月1日办理过户。

但问题出在储藏室上。看房时，储藏室被租客锁着，郭某和中介只能从门外看看，还去隔壁一个类似的储藏室实地观察过。后来郭某发现，实际储藏室面积只有18平方米左右，跟合同写的30平方米差了一大截。郭某觉得被坑了，拒绝支付剩余房款，要求撤销合同并让张某双倍返还定金41.2万元。张某则反诉要求解除合同，并让郭某支付逾期付款违约金8.14万元。

法院怎么判

法院审理后认为：

一是张某没有如实告知储藏室面积，但郭某多次实地看过房，还参考了隔壁储藏室，购买决定主要基于自己的判断。张某的行为不构成欺诈，郭某要求撤销合同，法院不支持。

二是合同在2023年3月16日解除，双方都认可。

三是虽然不构成欺诈，但张某隐瞒真实面积，违反了诚实信用原则，要承担相应责任。郭某拒绝支付全部余款也构成违约。合同目的无法实现，是双方都有过错，不能只怪一方，所以不适用定金罚则。张某要返还20.6万元定金及利息。

四是郭某逾期付款，要支付违约金，但合同约定的违约金太高，法院调整为4500元。

最终判决：张某返还郭某定金20.6万元及利息，郭某支付张某违约金4500元，双方其他请求被驳回。判决后双方都没上诉。

律师解读

这个案子对普通人买房有几点提醒：

一是买房时，对合同里写的面积，尤其是储藏室、车库这类附属空间，一定要实地测量或要求卖方提供准确数据。如果看不了，最好在合同里写明“以实际测量为准”或约定误差范围。

二是定金罚则不是随便就能用的。法律规定，只有一方违约导致合同目的无法实现，才能要求双倍返还或没收定金。如果双方都有错，定金罚则就不适用。本案中，卖方隐瞒面积，买方拒绝付款，双方都有责任，所以定金只能退，不能罚。

三是遇到面积缩水，不要直接拒绝付款。正确的做法是先跟卖方协商，协商不成可以起诉要求减少价款或赔偿损失，而不是单方面停止履行合同，否则自己也会构成违约。

王德林律师提示：

买房是大事，合同里的每一个数字都要较真。如果卖方对面积含糊其辞，或者不让实地查看，就要多留个心眼。建议在合同中明确约定面积误差的处理方式，比如误差超过3%可以退房或降价。遇到纠纷，及时咨询律师，不要自己硬扛，避免从受害者变成违约方。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以联系云南八谦（文山）律师事务所，我们提供专业法律咨询和代理服务。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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