买受人去世，继承人必须继续履行购房合同吗

买受人去世，继承人必须继续履行购房合同吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2021年9月，陈某与某房地产公司签订了一份商品房买卖合同，购买北京大兴区一套房屋，总价754万余元。合同约定，陈某在签订合同当日支付454万余元，剩余300万元通过银行按揭贷款支付。然而，在贷款办理过程中，陈某于2022年3月突然去世。

陈某的丈夫孙甲和女儿孙乙处理完丧事后，找到房地产公司，提出因买受人去世，合同无法继续履行，要求解除合同并退还已付购房款454万余元及利息。孙甲表示自己退休金每月仅8000元，孙乙月工资2万余元，两人无力办理贷款，也无力支付尾款，认为陈某去世属于不可抗力，不构成违约。

房地产公司不同意孙甲、孙乙的主张，反诉要求确认合同解除，并要求孙甲、孙乙支付违约金150万余元。

法院怎么判

一审法院（北京市大兴区人民法院）认为：陈某与房地产公司签订的合同合法有效，双方均应遵守。陈某未在合同签署后30日内支付全部购房款，已构成违约。孙甲、孙乙作为陈某的法定继承人，在陈某去世后应继续履行合同义务。孙甲、孙乙主张因陈某死亡导致合同终止，缺乏法律依据，法院不予支持。最终判决：确认合同于2023年4月7日解除；孙甲、孙乙协助办理撤销网签手续；房地产公司退还购房款454万余元；孙甲、孙乙支付违约金40万元（因违约金过高，法院酌情调低）。

孙甲、孙乙不服，提起上诉。二审法院（北京市第二中级人民法院）驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例涉及一个常见问题：合同一方当事人去世后，合同是否自动终止？

根据法律规定，合同一方当事人死亡，并不必然导致合同终止。需要区分合同性质：

一是对于纯粹财产性质的合同，比如房屋买卖、租赁等，一方当事人死亡，不影响合同效力。去世一方的继承人应当在继承遗产的范围内，继续履行合同义务。本案中，房屋买卖合同属于纯财产性质合同，孙甲、孙乙作为继承人，有义务继续支付购房款。

二是对于人身依附性强的合同，比如委托画家画一幅画、请书法家写一幅字等，这类合同基于对特定人能力、经验的信任，当事人去世后，合同可以自然终止，继承人无法继承履行。

本案中，陈某去世前已逾期支付购房款，构成违约。去世后，其继承人孙甲、孙乙明确表示无力支付尾款，也不同意继续履行合同，同样构成违约。因此，法院判决孙甲、孙乙支付违约金。

王德林律师提示：

购房人签订房屋买卖合同后，如果发生意外去世，其继承人不能简单地认为合同自动作废。继承人需要在继承遗产的范围内继续履行合同义务，否则可能构成违约，需要支付违约金。如果确实无力继续履行，应当主动与卖方协商解除合同，争取减少损失。同时，购房人可以考虑在签订合同时，明确约定一方去世后的处理方式，或者购买相关保险来分散风险。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，评估自身情况，避免因不了解法律规定而承担不必要的违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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