开发商把已卖出的房子当样板房，我能退房吗

开发商把已卖出的房子当样板房，我能退房吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2022年4月，李某花761万多元向某房地产公司购买了一套243平方米的新房，并签订了房屋买卖合同和装修合同。李某付清了全部房款，合同约定开发商应在2024年9月30日前交房。

2022年9月初，李某发现开发商未经他同意，就把这套房子装修成了样板房，还对外开放展示。李某多次打电话、发微信要求开发商停止，还委托律师发了律师函，要求立即停止侵权、恢复房屋原状，否则就解除合同。但开发商收到律师函后，并没有整改。李某只好再次发函，要求解除合同、退还全部款项并赔偿损失。

法院怎么判

法院认为，李某已经付清了全部房款，合同也经过了备案登记，他对这套房子有合法的权益。他买的是全新的商品房，开发商未经他同意就擅自装修并对外展示，已经违约在先，无法再交付合同约定的全新房屋。李某买房的目的已经无法实现，有权解除合同。开发商必须退还全部款项861万多元，并支付资金占用费。

一审法院判决：双方合同于2022年10月13日解除；开发商十天内返还861万多元并支付利息。开发商不服上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案子涉及一个很实际的问题：房子还没交付，开发商能不能随便用？如果用了，买房人能不能退房？

一是开发商擅自使用已售房屋，构成违约。从签合同到交房，中间有很长一段时间，房子虽然还在开发商手里，但开发商有义务妥善保管，不能随意使用。把房子装修成样板房对外展示，属于为自己谋利的行为，明显违反了合同义务。

二是这种违约行为，已经导致买房人合同目的无法实现。李某花大价钱买大面积新房，就是为了改善居住条件，对房屋品质有很高要求。开发商把房子当样板房，不仅让房子“折旧”成了“二手房”，还在李某明确反对后仍不改正，严重损害了李某的心理预期和信任。在房屋交易中，样板房通常比同户型便宜，这造成了房屋事实上的贬值。买房人不同意降价的情况下，法院支持解除合同是合理的。

三是开发商不能拿“格式条款”来推卸责任。如果合同里有“买房人贷款办不下来，开发商可以单方面决定付款方式和期限”这类条款，开发商必须提前向买房人说明和提示，否则该条款无效。本案中，开发商没有证据证明履行了说明义务，相关条款就不算数。

王德林律师提示：

买房是大事，尤其是买期房，从签合同到拿房可能等一两年。这期间，开发商如果擅自使用你的房子，比如当样板房、出租甚至抵押，都属于违约。遇到这种情况，你可以要求开发商停止侵权、恢复原状，如果对方拒不改正，导致你买房目的落空，你完全有权要求解除合同、退款并索赔。建议在签合同时，明确约定开发商在交房前不得擅自使用房屋，并保留好所有沟通记录、律师函等证据。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽快咨询专业律师，不要等到交房时才发现房子“变了样”。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市