公积金贷款没批下来，购房合同能解除吗

公积金贷款没批下来，购房合同能解除吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2019年9月，郑某、邓某夫妇与某房地产公司签订商品房买卖合同，购买一套总价587030元的房屋。合同约定，两人支付首付款127030元后，剩余46万元通过公积金贷款支付。合同还规定，如果公积金贷款申请未获批准，开发商有权要求购房者在3天内转为银行按揭贷款，或者7天内一次性付清余款，否则购房者要承担违约责任。

签订合同前，郑某、邓某提供了个人征信报告和不动产登记信息查询结果。征信报告显示，郑某名下有一笔12万元的个人住房贷款尚未还清，这意味着他们名下已有一套住房。但开发商仍按首套房标准，约定首付比例为20%。之后，两人去公积金中心办理贷款时被告知，因属于第二套住房，首付比例至少应为50%，他们的首付比例不符合条件，贷款申请被拒。

贷款被拒后，双方就余款支付方式协商未果。2021年1月，开发商发函要求郑某、邓某在2021年2月20日前办妥按揭手续或一次性付清余款，否则将追究违约责任。

法院怎么判

法院经审理认为，本案的争议焦点有两个：一是合同附件中关于公积金贷款未获通过时付款方式的约定是否有效；二是合同应当继续履行还是解除。

关于格式条款的效力：合同附件中的相关条款是开发商为重复使用而事先拟定的格式条款。该条款规定，如果公积金贷款申请未获批准，开发商有权单方面决定购房者必须在3天内转为银行按揭贷款或7天内一次性付清余款。法院认为，这一约定明显加重了购房者的责任，排除了购房者对付款方式进行选择和协商的权利，属于无效条款。理由是：房屋买卖金额巨大，购房者很难在短期内凑齐几十万元余款，这样的约定对购房者不公平。

关于合同能否解除：法院查明，开发商作为专业房产企业，对按揭贷款政策应当非常熟悉。购房者提交的个人征信报告明确显示郑某名下已有住房贷款，但开发商在签订合同时仍按首套房标准约定首付比例，导致公积金贷款申请被拒。开发商未尽到合理的审查义务，存在过错。在贷款不成、双方又无法就付款方式达成一致的情况下，合同已经无法继续履行。因此，法院判决解除合同，开发商退还购房者已支付的首付款127030元及相应利息。

开发商不服一审判决，提起上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例对购房者来说，有几点值得注意：

一是开发商提供的格式条款不一定有效。如果合同条款明显加重了购房者的责任，排除了购房者的主要权利，且开发商没有尽到提示说明义务，这样的条款可能被认定为无效。购房者遇到类似条款，不要轻易签字。

二是开发商对贷款政策负有审查义务。开发商作为专业机构，应当比普通购房者更了解贷款政策。在确定首付比例时，开发商有义务审查购房者的征信报告等材料，确保购房者符合贷款条件。如果开发商未尽到审查义务，导致贷款失败，开发商要承担相应责任。

三是贷款失败导致合同无法履行时，购房者可以要求解除合同。根据法律规定，如果因一方当事人的原因导致贷款无法办理，致使合同无法继续履行，对方当事人可以请求解除合同并赔偿损失。本案中，开发商存在过错，购房者有权解除合同并要求退还已付款项。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房买卖合同时，要注意以下几点：一是仔细阅读合同中的格式条款，特别是关于贷款失败后付款方式的约定，如果觉得不合理，可以要求修改或拒绝签字；二是签订合同前，主动向开发商提供个人征信报告等材料，并要求开发商确认首付比例是否符合贷款条件；三是如果贷款失败，及时与开发商协商，协商不成可以依法主张解除合同。如果开发商存在过错，购房者可以要求退还全部已付款项及利息。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，避免因盲目签字或拖延导致损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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