购房人断供后，开发商能直接解除合同收回房子吗

购房人断供后，开发商能直接解除合同收回房子吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2016年8月，田某和林某夫妇购买了一套商品房，总价约217万元。他们支付了44万余元首付款，剩余172万元通过银行贷款支付，开发商某置业公司为这笔贷款提供了阶段性担保。合同约定，如果田某、林某未能按期还贷导致开发商承担担保责任，开发商有权解除合同、收回房屋并要求赔偿。

2016年12月，开发商交付了房屋，田某和林某入住。从2016年12月到2023年4月，他们一直按时还贷，但2023年4月开始逾期。截至2023年5月，开发商代偿了4.8万余元贷款。开发商多次催要代偿款未果，于是依据合同约定起诉，要求解除买卖合同、收回房屋，并要求田某、林某支付代偿款、违约金和律师费。

法院怎么判

法院认为，田某和林某已经付清全部购房款并入住，合同主要义务已经履行完毕。开发商代偿的4.8万余元，占贷款总额和房屋总价的比例都很小。田某和林某在近7年时间里一直按时还贷，这次逾期属于轻微违约，并没有影响开发商实现合同目的。如果因为这种轻微违约就解除合同、收回房屋，对购房人不公平，也不利于交易稳定。因此，法院驳回了开发商解除合同的请求，只判决田某和林某支付代偿款4.8万余元、违约金735.66元以及律师费1万元。

开发商不服上诉，二审法院维持原判。

律师解读

这个案例对购房人来说很有参考价值。开发商在商品房买卖合同中通常会约定，一旦购房人断供导致开发商代偿，开发商就有权解除合同。但法院在审理时，并不会机械地按照合同约定来判决，而是会综合审查以下几个方面：

一是审查合同的履行情况。如果购房人已经付清全部房款并入住，合同主要目的已经实现，法院一般不会轻易支持解除合同。

二是审查解除条款是否公平。商品房买卖合同通常是开发商提供的格式合同，如果约定过于苛刻，比如逾期30天还贷就构成严重违约并赋予开发商解除权，这种条款可能被认定为加重购房人责任、显失公平。

三是审查违约行为的严重程度。法院会看购房人逾期的次数、金额、时间长短。如果只是短期、小额的逾期，且购房人此前一直按时还贷，属于轻微违约，不构成根本违约。

四是审查解除合同的后果。如果解除合同，购房人已经装修入住的房屋要腾退，装修损失难以处理，还可能引发一系列纠纷。尤其是房价上涨时，开发商解除合同可能为了获取房价上涨的利润，这对购房人不公平。

王德林律师提示：

购房人如果遇到暂时的经济困难导致无法按时还贷，应尽快与开发商和银行沟通，争取宽限期或调整还款计划。不要以为合同约定了解除权，开发商就一定能解除合同。法院会从公平和诚实信用原则出发，综合判断违约行为的严重程度。但如果长期、恶意断供，法院仍可能支持开发商解除合同。因此，购房人应尽力避免断供，一旦出现逾期，应积极还款或协商解决。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，了解自己的权利和应对策略。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市