与精神疾病患者签订的房屋买卖合同有效吗

与精神疾病患者签订的房屋买卖合同有效吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2022年12月，易某通过某经纪公司，与谭某签订了一份《房屋买卖合同》，约定以23万元购买谭某名下的一套房屋。合同签订当天，易某支付了1万元定金。随后，双方顺利办理了银行按揭贷款审批手续，并约定次日去房交所过户。然而，到了2023年1月11日，谭某突然反悔，拒绝办理过户手续，理由是“我父亲不认可”。易某无奈之下，将谭某告上法庭，要求解除合同、退还定金、支付违约金并赔偿律师费。

在案件审理过程中，谭某的父亲向法院申请宣告谭某为无民事行为能力人。法院于2023年3月7日作出判决，宣告谭某为无民事行为能力人，并指定其父亲为监护人。司法鉴定意见书显示，谭某患有精神分裂症，处于发病期，不能客观分析事物，处理自身事务时丧失独立判断能力。谭某还提供了2019年至2023年的病历资料，显示其曾因精神疾病多次住院和复诊。

法院怎么判

重庆市九龙坡区人民法院经审理认为：

一是合同效力问题。法院指出，判断合同效力应以合同签订时当事人的民事行为能力为准。谭某被宣告为无民事行为能力人是在合同签订之后，这一认定不具有溯及力。谭某提供的病历资料只能证明其在交易前患有精神疾病，但无法证明在2022年12月23日签订合同时，其精神疾病已严重到影响认知能力。相反，微信聊天记录显示，谭某在交易过程中神志正常，能配合办理按揭贷款手续。此外，房屋售价23万元符合当时市场行情，不存在明显不公。因此，法院认定《房屋买卖合同》合法有效。

二是违约责任问题。谭某明确表示不再履行合同，构成违约，易某有权解除合同。合同解除后，谭某应退还定金1万元。根据合同约定，违约方需支付成交价20%的违约金（即4.6万元）及律师费6000元。但法院考虑到谭某患有精神疾病，其家人在发现后及时要求停止履行，且谭某过错程度较低，酌情将违约金调整为1.4万元。最终，法院判决：解除合同，谭某退还定金1万元，支付违约金1.4万元及律师费6000元。

判决后，双方均未上诉，判决已生效。

律师解读

本案的核心问题是：与嗣后被确诊为精神疾病的成年人签订的合同，是否有效？

根据《民法典》规定，合同有效的条件之一是行为人具有相应的民事行为能力。但判断行为能力，必须回溯到合同签订的那一刻。对于未经法院宣告为无民事行为能力人的成年人，法律上推定其具有完全民事行为能力，其签订的合同原则上有效。除非对方能提供充分证据，证明该人在签订合同时，因精神疾病等原因，缺乏“意思能力”——即不能正确认识自己的行为，也无法控制自己的行为。

法院在判断时，会综合考量以下四个方面：

一是法律行为与当事人的生活关联。如果交易行为与日常生活密切相关（如买菜），行为人具有意思能力的可能性更高；反之，像卖房这样的大事，需要更高的认知能力。

二是行为人的精神疾病状况。精神疾病越严重，意思能力可能越低。但精神疾病诊断只是参考，不能直接等同于法律上的“无意思能力”。法院会参考鉴定结论、病历等材料，但最终要看疾病是否在交易时直接影响了行为人的判断。

三是行为人对交易活动的认识能力。通过微信聊天记录、录音录像、证人证言等，判断行为人在交易过程中是否神志正常、能否理解合同内容。本案中，谭某能配合办理按揭，就说明其当时具备认识能力。

四是合同内容的公平性。如果合同条款明显对行为人不利，比如以远低于市场价的价格出售房屋，则倾向于认定行为人缺乏意思能力。本案中，23万元的售价符合市场行情，不存在明显不公。

总之，与精神疾病患者交易，风险在于对方事后可能以“无民事行为能力”为由主张合同无效。但法律保护善意交易方的利益，只要交易时对方表现正常、价格合理，合同通常有效。

王德林律师提示：

如果您在房屋交易中遇到对方突然反悔，并以精神疾病为由主张合同无效，不要慌张。您需要重点收集以下证据：一是交易过程中的微信聊天记录、通话录音，证明对方当时神志清楚、能正常沟通；二是银行按揭审批、过户预约等手续文件，证明对方配合完成了交易流程；三是房屋价格评估报告，证明交易价格符合市场行情。只要证据充分，法院大概率会认定合同有效，支持您的索赔请求。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议第一时间咨询专业律师，避免因证据不足而陷入被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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