买了房子没过户，房主又把房子抵押了，我该怎么办

买了房子没过户，房主又把房子抵押了，我该怎么办

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2016年3月，容某从李某手里买了一套房子，双方签了《房屋买卖协议》，容某一次性付了95万元购房款。因为这套房子是李某单位的福利分房，当时办不了房产证，容某就拿着李某出具的《委托书》直接装修入住，一直住到2020年。

2020年8月，这套房子终于办下了不动产权证，但登记的权利人还是李某。容某还没来得及去办过户，2022年3月，李某偷偷把房子抵押给了一家典当公司，借了50万元，并办理了抵押登记。典当公司放款前，也没有派人到房子里实地查看。

容某发现后，起诉到法院，要求确认《房屋买卖协议》有效，李某配合办理过户，典当公司配合注销抵押权。

法院怎么判

一审法院（武汉市青山区人民法院）认为：容某与李某签订的《房屋买卖协议》合法有效。容某从2016年起就实际占有、使用这套房子，虽然没过户，但容某对房子的权益应当受到保护。李某只是名义上的房主，他把房子抵押给典当公司，属于无权处分。典当公司作为专业机构，放款前没有去现场查勘，没有尽到审慎审查义务，不构成善意取得。法院判决：典当公司和李某在判决生效后十日内注销房子的抵押登记，之后李某和喻某（李某配偶）协助容某办理过户。

典当公司不服，提起上诉。二审法院（武汉市中级人民法院）驳回上诉，维持原判。

法院在判决中特别指出：容某没有尽早办理过户，确实有一定过失。但典当公司作为专业机构，没有履行现场查勘等合理审查义务，重大过失更明显。对比双方的专业能力、规避风险的成本和过错程度，典当公司应当承担不利后果。

律师解读

这个案子涉及一个常见问题：房子卖了但没过户，房主又把房子抵押了，买家和抵押权人谁的权利优先？

根据我国法律，不动产物权以登记为准。也就是说，房子没过户，买家在法律上还不是房主，只享有要求过户的“债权”。而抵押权一旦登记，抵押权人就享有“物权”。按照“物权优先于债权”的原则，通常情况下抵押权优先。

但是，法律也保护买房人的居住生存权益。如果买房人已经支付了全部或大部分房款，并且实际占有了房子，法律上会赋予买房人一种“物权期待权”，这种权利在一定条件下可以对抗抵押权。本案中，法院正是基于以下三点支持了容某：

一是容某已经付清全部房款并实际入住多年，对房子的依赖程度很高；

二是典当公司作为专业机构，放款前没有实地查看，没有发现房子已被他人居住，存在重大过失；

三是容某虽然有过失（没有及时起诉主张过户），但相比典当公司的专业能力和过错程度，典当公司的可归责性更明显。

王德林律师提示：

买房后一定要尽快办理过户登记。如果因为客观原因暂时办不了，也要保留好付款凭证、收房记录、要求对方配合过户的聊天记录或书面函件等证据。一旦具备办证条件，要第一时间主张权利，必要时通过诉讼确认权益。否则，房主可能利用时间差将房子抵押或再次出售，给买房人带来巨大风险。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，评估自身权益是否受到保护，以及是否需要采取财产保全等措施。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市