签了买房合同付了定金，法院却判合同无效，这是为什么

签了买房合同付了定金，法院却判合同无效，这是为什么

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2022年3月，张某和杨某签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》，约定张某以440万元购买杨某名下的一套房子，张某先付50万元定金，杨某要在2022年7月15日前交房，并在2022年6月17日前解除房屋上的银行抵押。合同签订后，张某分两次转了50万元给杨某，杨某也写了收条。但之后杨某既没腾房，也没解除抵押。张某认为杨某违约，起诉要求解除合同、退还50万元、支付88万元违约金并承担律师费。

然而，法院调查后发现事情没那么简单。杨某说，她是因为急用钱才通过中间人石某找张某帮忙，石某说这笔钱可以先当借款周转，以后还钱或者卖房都行。杨某和石某的微信聊天记录也显示，石某要求杨某还35万元借款和服务费，然后帮她撤销网签。民警对石某的询问笔录中，石某也承认：“我跟杨某说的是该笔钱让她先拿着周转，到时候把钱还回来也行，卖房也行。”

法院怎么判

北京市昌平区人民法院一审认为，虽然张某和杨某签了合同、办了网签、付了钱，但一系列行为都不符合正常房屋买卖的常理：

一是合同关键条款缺失。440万的买卖，合同只写了定金50万，剩余390万怎么付、什么时候付，居然没约定。合同备注说“以网签合同为准”，但备注写在签字下方，双方没再签字确认，很不规范。

二是合同履行与约定矛盾。网签合同说“签订合同前张某已付定金50万”，但实际上张某是签合同后才分两次付的钱，时间对不上。

三是实际行为不像真买卖。杨某没催过剩余房款，张某也没催过过户，双方都不着急，这不像正常买房卖房的样子。

综合这些情况，法院认定张某和杨某没有买卖房屋的真实意思，双方签订的房屋买卖合同是虚假意思表示，应属无效。张某要求解除合同、退钱、付违约金等请求，法院全部驳回。张某不服上诉，北京市第一中级人民法院二审维持原判。

案号：(2024)京01民终1229号

律师解读

这个案例对普通人来说，有几点特别值得注意：

一是签了合同不代表合同一定有效。法律要求民事法律行为必须“意思表示真实”，如果双方只是走个形式，实际上没有买卖的真心，合同就可能被认定无效。本案中，法院通过合同条款缺失、履行异常、当事人陈述等证据，认定双方的真实意图是用“买卖”做幌子，保障借款安全，而不是真买卖。

二是虚假意思表示签订的合同无效。根据《民法典》第一百四十六条，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。无效合同自始没有法律约束力，双方不能依据合同要求对方履行义务或承担违约责任。

三是如果合同无效，当事人只能就真实的法律关系另行主张。本案中，张某坚持认为双方是买卖关系，法院释明后仍不改变主张，所以法院直接驳回。如果张某认为双方实际上是借款关系，他可以另案起诉要求杨某还钱。

四是法院判断虚假意思表示有“三步法”：第一步看主给付义务是否真实（比如买房的核心是交钱和过户）；第二步看缔约背景和履约行为；第三步综合全案排除合理怀疑。如果合同约定和履行明显违背交易习惯，又无法合理解释，法院就会认定无效。

王德林律师提示：

如果您遇到类似情况，比如对方以“买房”名义借钱，或者签了合同但双方都不当回事，请务必注意：一是不要轻易用房屋买卖合同作为借款担保，这种“买卖型担保”很可能被认定无效，导致您既拿不到房也难要回钱。二是签合同时要确保条款完整、明确，尤其是付款时间、过户时间、违约责任等关键内容，不能含糊。三是如果对方不履行合同，要及时收集证据（如聊天记录、转账凭证、录音等），证明双方的真实意图。四是如果法院认定合同无效，不要死守原来的诉讼请求，要及时调整策略，就真实的法律关系（如借款）另行起诉，避免“赢了官司输了钱”。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽快咨询专业律师，避免因合同无效导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

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