祖孙之间“买卖”房屋，没付钱也没催款，法院认定是赠与还是买卖

祖孙之间“买卖”房屋，没付钱也没催款，法院认定是赠与还是买卖

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

朱某是一位九旬老人，名下有一套房屋。2022年6月，朱某与孙女吴甲签订了一份《上海市房地产买卖合同》，约定将房屋以150万元的价格卖给吴甲。但这份合同很奇怪：交房时间、付款方式、违约责任等关键条款都是空白的。合同签订后，吴甲没有支付任何房款，朱某也没有催讨过。2022年6月30日，房屋直接过户到了吴甲名下，但朱某一直住在里面没搬走。

之后，朱某的三个子女（吴乙、吴丙、吴丁）分别出具了《承诺书》，写明“按房屋产权人朱某的意愿，此房归孙女吴甲一人所有”，并承诺放弃继承权，吴甲则分别补偿他们每人25万元（其中一人实际支付18万元）。

后来，朱某起诉吴甲，要求吴甲支付购房款150万元。吴甲则辩称，这其实是朱某想把房子赠与给她，条件是吴甲负责赡养朱某并养老送终。

法院怎么判

上海市虹口区人民法院审理后认为：

一是这份买卖合同对房款支付、房屋交付、违约责任等关键内容都没有约定，朱某在没收到一分钱的情况下就把房子过户了，事后也没催讨过。虽然双方是祖孙关系，但房屋买卖是大宗交易，这种情况不符合买卖的常理，难以认定朱某有出售房屋的真实意思。

二是结合三个子女出具的《承诺书》内容以及吴甲实际支付补偿款的事实，法院认为朱某的真实意思更可能是将房屋赠与吴甲。

三是法院认定，这份买卖合同是双方虚假的意思表示，合同无效。隐藏的真实行为是赠与，且赠与有效。同时，吴甲承认朱某赠房是基于吴甲承诺赡养朱某，所以这是附义务的赠与，吴甲必须履行赡养义务。

最终，法院判决：吴甲在30日内支付朱某房屋折价款10万元（吴甲自愿补偿），驳回朱某的其他诉讼请求。双方均未上诉，判决生效。

律师解读

这个案例涉及一个常见但容易被忽视的法律问题：名为买卖、实为赠与的“以房养老”安排。

一是通谋虚伪意思表示。法律上，如果双方串通好，表面上签一份合同（比如买卖合同），但内心真实想法并不是这样（比如其实是赠与），那么这份表面合同是无效的。法院会通过合同内容是否完整、付款是否实际履行、事后有无催款等行为，来判断双方的真实意图。本案中，合同条款空白、未付款、未催款，都指向了虚假买卖。

二是附义务的赠与。如果赠与附带了条件（比如受赠人必须赡养老人），受赠人必须履行。如果受赠人不履行，赠与人可以撤销赠与。本案中，吴甲承诺赡养朱某并让老人居住至百年，法院认可了这种安排，保护了老人的居住权和养老权益。

三是保护老年人权益。法院在裁判中特别强调，要保障九旬老人的“老有所依、老有所住”。即使赠与有效，也要确保老人的基本生活不受影响。吴甲承诺让朱某继续居住并养老送终，法院才确认赠与有效。

王德林律师提示：

亲属之间处理房产，如果真实意图是赠与，建议直接签订赠与合同，并明确是否附有义务（比如赡养、居住权等）。不要为了省税费或其他原因，用买卖合同来掩盖赠与。一旦家庭关系变化，这种“假买卖”很容易引发纠纷，法院认定虚假意思表示后，买卖合同无效，但赠与是否有效、条件是否履行，都可能成为争议焦点。如果老人想通过房产换取子女的赡养承诺，最好在赠与合同中写明义务条款，并保留相关证据（如承诺书、聊天记录、转账记录等）。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，提前做好法律安排，避免事后对簿公堂。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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