开发商宣传的“地下室入户门”没兑现，能索赔吗

开发商宣传的“地下室入户门”没兑现，能索赔吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2021年，凌某花718万多元从某房地产开发公司购买了一套别墅。买房前，开发商的宣传资料和户型图都明确显示，别墅地下室可以开通入户门。凌某正是看中这个便利才决定购买。

收房后，凌某在地下室破墙开门。没想到，物业和街道综合行政执法局先后发来整改通知，说这是违法搭建，要求限期拆除并恢复原状。凌某只好把地下室恢复成原样。

凌某认为开发商宣传不实，导致自己损失，起诉要求赔偿。开发商则辩称，宣传资料上写明了“免责：本宣传资料为要约邀请，不构成要约内容”，而且凌某也签了《告知书》，确认宣传物料仅供参考。

法院怎么判

法院认为，开发商对地下室入户门的宣传，对购房者决定买房和房屋价格有重大影响，构成要约，应当作为合同内容。开发商在格式合同中预先排除广告宣传效力的条款，属于免责条款，但没有向凌某充分提示说明，该条款不成立。

开发商未能提供地下室入户门，构成违约。由于无法鉴定具体损失，法院综合违约情节和房屋现状，酌定开发商按购房总价款的1%赔偿，即71899.88元。二审法院维持原判。

案号：江苏省无锡市中级人民法院(2023)苏02民终252号

律师解读

这个案例对普通购房者有三点重要启示：

一是开发商的宣传广告可能构成合同内容。根据法律规定，开发商对房屋及相关设施作出的具体、确定的说明和允诺，如果对购房者决定买房和房屋价格有重大影响，就属于要约，即使没写进合同，也对开发商有约束力。

二是开发商不能随意用格式条款免责。开发商在合同或宣传资料中写的“仅供参考”“不构成要约”等免责条款，属于格式条款。如果开发商没有向购房者明确、具体地说明真实情况（比如地下室开门可能违反规划、会被查处），这些条款就不算数。

三是购房者要保留好宣传资料。宣传单、户型图、沙盘照片、样板房视频等，都是证明开发商承诺的重要证据。一旦开发商不兑现，可以凭这些证据主张违约赔偿。

王德林律师提示：

买房是大事，不要轻信开发商的“口头承诺”。一是看房时，对宣传资料中特别吸引你的内容（如赠送面积、入户门、花园、车位等），尽量要求写入合同。二是签合同前，仔细阅读所有文件，特别是《告知书》《补充协议》等，看有没有“仅供参考”“不构成要约”等免责条款。三是如果开发商宣传的内容没有兑现，及时收集证据（宣传资料、合同、付款凭证、整改通知等），向法院起诉索赔。

在文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带相关材料咨询专业律师，评估开发商是否构成违约以及索赔金额。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市