买了别人的购房指标，房子面积变大了，要不要补差价

买了别人的购房指标，房子面积变大了，要不要补差价

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

李乙是某公司的职工，2005年公司给他一个集资建房的名额，房子面积大约85到105平方米，每平方米2920元。李乙和妻子王某把这个购房指标卖给了陈某，双方签了两份协议，一份是《房屋订购协议书》，另一份是《房屋购买权转让协议书》。陈某先后付了3.5万元和29.5万元转让费，还替李乙向公司交了42万多元的建房款。

后来因为旧城改造，房子面积从原来的85到90平方米变成了122.48平方米。李乙和王某分别在2017年和2021年去世，他们的儿子李甲继承了这套房子的回购权，并在2022年办了房产证。李甲知道房子面积变大后，想反悔，发通知说要解除合同，不配合陈某过户。陈某只好起诉到法院，要求确认合同有效，让李甲配合过户。李甲也不甘示弱，反诉要求陈某补面积差价。

法院怎么判

法院审理后认为，陈某和李乙、王某签的两份协议是双方真实意思表示，内容不违法，合法有效。陈某已经付清了转让费和建房款，李乙和王某也配合交了钱，合同已经实际履行。李甲作为继承人，不能随便解除合同，必须继续履行。

但是，房子面积从约定的85到90平方米变成了122.48平方米，陈某多得了30多平方米的购房权利。这部分多出来的利益，陈某没有法律依据，属于不当得利，应该折价返还给李甲。法院算了一笔账：转让费26万元（29.5万减去3.5万），按约定面积中位数87.5平方米算，每平方米转让费是2971.43元，多出来的35平方米（122.48减87.5）折价就是103940.62元。因为陈某早在2011年就知道面积变大了，但没有主动付钱，属于嗣后恶意，还要赔偿利息损失。

最终，法院判决：一是确认两份协议有效；二是李甲在判决生效后30天内配合陈某办理过户手续，税费由陈某承担；三是李甲要付给陈某违约金（以29.5万元为基数，从2022年7月17日起到过户之日止，按年利率3.65%计算）；四是陈某要付给李甲面积差价103940.62元及利息（从2011年10月21日起算）。李甲不服上诉，二审法院维持原判。

律师解读

这个案子涉及三个关键问题：

一是购房指标转让合同的性质和效力。很多人以为购房指标是“人情”或者“关系”，不能买卖。但法院明确，购房指标本质上是一种债权，是购房人基于合同享有的未来取得房屋所有权的期待权。只要双方自愿、不违法，转让合同就是有效的。本案中，陈某买的是李乙的“集资建房权利义务”，属于合同权利义务的概括转让，合法有效。

二是合同能不能单方面解除。李甲想反悔，但合同没有约定解除条件，也没有法定解除情形（比如不可抗力、对方违约等）。陈某已经付了钱、交了建房款，合同一直在履行，李甲不能随便解除。

三是面积变大了，差价怎么补。房子面积从85到90平方米变成122.48平方米，多出来的部分，陈某没有合同依据，属于不当得利。法院按转让费单价（每平方米2971.43元）乘以多出的面积（约35平方米）算出差价。因为陈某明知面积变大却不付钱，还要赔利息。

王德林律师提示：

购买他人的购房指标（包括单位集资房、安置房、经济适用房等），要注意以下几点：一是签协议时明确房屋面积、价格、过户时间等关键条款，最好有书面凭证。二是如果房子面积最终和约定不一样，多出来的部分可能要补差价，少的部分也可以要求退钱或赔偿。三是购房指标转让合同一般有效，但出卖人反悔时，买受人可以起诉要求继续履行。四是及时了解房屋规划变化，避免因不知情而承担额外损失。

如果您在文山地区遇到类似问题，建议咨询专业律师，避免因合同条款不清晰或证据不足导致维权困难。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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