签了“承诺书”约定以“赠与”方式过户，房子还能要回来吗

签了“承诺书”约定以“赠与”方式过户，房子还能要回来吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2006年，林某将厦门市思明区一套房屋的使用权转让给叶某，叶某支付了15万元对价款。双方约定：等林某按房改政策买断产权后，再以“赠与”的方式将房子过户给叶某，同时叶某要支付林某夫妻的房改福利款。2017年，双方补签了一份《承诺书》确认上述约定。叶某一直住在房子里，并缴纳水电费、物业费。2022年，林某取得房产证，要求叶某支付买断款和福利款共计49万余元，叶某按时付清了。但林某反悔，拒绝按《承诺书》把房子过户给叶某。

法院怎么判

法院认为，这份《承诺书》不是赠与合同。因为叶某要支付房改福利款等费用，这相当于房子的对价，不是无偿赠与。双方实际是房屋买卖合同关系。

法院还指出，划拨土地上的房屋不是绝对不能卖，只要补缴土地出让金就可以转让。相关法律规定不是“效力性强制性规定”，所以《承诺书》即使没经过政府审批，也不等于无效。另外，林某说房屋共有人不同意，但无权处分不影响合同效力。

最终，法院判决林某必须在判决生效后十天内，协助叶某办理房屋产权过户手续。林某上诉，二审法院维持原判。

律师解读

这个案例对普通人很有参考价值，主要涉及三个关键点：

一是“赠与”只是过户方式，不等于法律关系。很多人以为合同里写了“赠与”，就是白送。但法院会看实质：如果对方付了钱，这就是买卖，不是赠与。签合同时，不要被“赠与”这种字眼迷惑，要看清楚双方真实的权利义务。

二是划拨土地上的房屋转让，合同不一定无效。划拨土地上的房子（比如房改房、单位福利房）转让，确实需要政府审批，但没审批不等于合同无效。只要双方自愿、不违法，合同有效，买方可以要求卖方配合过户。卖方不能拿“没审批”当借口毁约。

三是卖方反悔，法院会强制过户。本案中，叶某已经付清所有款项，住了十几年，林某拿到产权证后却想赖账。法院判决强制过户，保护了守约方的权益。这说明，只要合同有效、买方履行了义务，法院会支持买方拿到房子。

王德林律师提示：

买房子尤其是房改房、单位福利房这类特殊房产，一定要签书面合同，把付款金额、过户方式、税费承担等写清楚。不要轻信口头承诺或“赠与”等模糊说法。如果卖方事后反悔，可以起诉要求继续履行合同。建议在签合同前，先查清楚房屋的土地性质、产权状况，避免后续纠纷。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以咨询专业律师，评估合同效力和维权方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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