母亲卖掉了未成年女儿名下的房子，合同有效吗

母亲卖掉了未成年女儿名下的房子，合同有效吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

1998年，朱某与单位签订集资建房合同，获得一套90平方米的住房。2001年，朱某与妻子协议离婚，约定这套集资房归妻子和女儿林某所有。同年，房屋办理了产权登记，权利人为朱某和林某，两人各占50%的份额。

2003年，朱某通过中介与龚某签订购房协议，以7.6万元的价格将整套房屋卖给龚某。当时林某只有15周岁，正在外地艺术学校读书。双方约定，龚某先付3.8万元，等房屋能过户时再付清余款。合同签订后，朱某把房子交给了龚某，龚某陆续支付了7.1万元购房款。

林某成年后，龚某多次催促朱某和林某协助办理房屋过户手续，但一直没有结果。龚某于是起诉到法院，要求朱某和林某履行协议，配合办理过户。

法院怎么判

一审法院认为，朱某作为林某的母亲，是林某的法定监护人。根据法律规定，监护人有权代理被监护人实施民事法律行为，包括管理被监护人的财产。朱某出售房屋是为了在浙江老家买房，方便照顾在外读书的林某，支付其生活费和学费，这符合常理。龚某支付了合理对价，并实际占有使用房屋，没有证据显示朱某的行为损害了林某的利益。因此，朱某与龚某签订的协议合法有效，朱某和林某应当协助办理过户手续。

林某不服一审判决，提起上诉。二审法院认为，虽然法律规定监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产，但林某没有提供证据证明朱某卖房不是为了她的利益，或者有恶意损害她利益的行为。而且，根据龚某提供的通话录音，朱某说林某当时就知道卖房的事。林某当时已满15周岁，有一定的辨别能力，成年后长期没有提出异议。龚某通过中介买房，按约定履行了付款义务，属于善意的合同一方。最终，二审法院驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例的核心问题是：母亲作为监护人，卖掉未成年女儿名下的房产，合同是否有效？

根据《中华人民共和国民法典》的规定，监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。但法院在本案中认为，这条规定属于非效力性强制性规定，也就是说，即使监护人违反了这条规定，也不一定导致合同无效。理由有三点：

一是这条规定不涉及国家利益和社会公共利益，损害的是被监护人个人的利益，属于内部关系。二是从保护交易安全的角度看，维护被监护人利益是监护人的义务，不应苛责于善意的买房人。买房人支付了合理对价，没有证据显示其有恶意，就不应该承担监护人违法的后果。三是从被监护人权利救济的角度看，如果监护人与买房人恶意串通损害被监护人利益，被监护人可以通过主张合同无效来维权；如果只是监护人滥用代理权，被监护人可以向监护人要求损害赔偿。

因此，在本案中，朱某作为监护人出售房屋，虽然没有直接证据证明是为了林某的利益，但也没有证据证明是恶意损害林某利益。龚某作为善意买房人，已经支付了合理对价并实际使用房屋，法院认定合同有效，要求朱某和林某配合过户。

王德林律师提示：

一是购买房屋时，如果房屋登记在多人名下，尤其是包含未成年人，一定要核实所有共有人的意见。如果由监护人代为出售，要确认监护人是否确实是为了被监护人的利益，避免后续纠纷。二是保留好购房合同、付款凭证、中介服务记录等证据，证明自己是善意买房人，支付了合理对价。三是如果发现监护人可能存在损害被监护人利益的行为，被监护人成年后应及时主张权利，否则长期不提出异议，可能被视为默认。四是文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在签订购房合同前咨询专业律师，对房屋权属、监护人权限等进行全面审查，避免因合同效力问题导致无法过户的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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