买了“顶账房”迟迟办不下房产证，能退房吗

买了“顶账房”迟迟办不下房产证，能退房吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2018年，某开发公司因欠王某工程款，将一套房子抵给王某，抵债金额为115980元。随后，王某把这套房子以20万元的价格卖给了赵甲，双方签了《协议书》。同年11月，赵甲又与开发公司签了一份《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同总价127578元，开发公司还出具了115980元的收据。2021年10月，开发公司把钥匙交给了赵甲，但一直没办下房产证。赵甲多次催促无果，于是起诉要求解除与王某的《协议书》以及与开发公司的《商品房买卖合同》，并要求赔偿。

法院怎么判

一审法院（荣成市人民法院）认为：赵甲和王某的《协议书》合法有效，但房子已经交付，赵甲没有证据证明房子无法办证，所以王某不算根本违约，不能解除合同。赵甲与开发公司签的《商品房买卖合同》实质是三方约定由开发公司代王某履行交房和办证义务，双方没有真实的买卖关系，所以赵甲要求解除合同没有依据。一审判决驳回赵甲全部诉讼请求。

赵甲不服，上诉到威海市中级人民法院。二审法院查明：开发公司认可房子是抵给王某的，王某卖给赵甲，开发公司事后也认可了这笔交易。赵甲与开发公司签的《商品房买卖合同》只是为了配合办证，双方只在交房和办证上达成合意，这部分有效。到2023年9月，赵甲已经知道房子可以登记到自己名下，也去问了办证的事，合同目的能够实现。因此，二审法院驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案子涉及“顶账房”的典型问题。所谓“顶账房”，就是开发商欠了建筑商或材料商的工程款，拿房子来抵债。这类房子价格通常比市场价低，但风险也大，尤其是办证问题。

本案的关键在于：赵甲能不能因为办证逾期就退房？法院的结论是：不能。原因有三：

一是赵甲和王某之间的《协议书》是真实的房屋买卖关系，合法有效。王某虽然没有房子的所有权，但开发公司事后认可了这笔交易，所以合同有效。

二是赵甲和开发公司签的《商品房买卖合同》只是形式，目的是为了办证。双方没有真实的买卖合意，所以赵甲不能以这个合同为由要求开发公司承担违约责任。

三是房子已经交付，而且到2023年9月，房子已经可以办证了，赵甲的合同目的（拿到房子并成为所有权人）能够实现，所以不能解除合同。

法官在判决后特别指出：购买“顶账房”的购房者，真正的交易对象是建筑商（本案中的王某），而不是开发商。开发商只是代建筑商履行交房和办证的义务。如果房子确实无法办证，购房者只能找建筑商（王某）要求赔偿，不能直接找开发商。建筑商在卖房时对房产权属有更严格的注意义务，如果出了问题，建筑商承担责任后还可以向开发商追偿。

王德林律师提示：

购买“顶账房”要注意以下几点：一是核实房子的权属情况，确认开发商是否已经将房子抵给建筑商，建筑商是否有权出售；二是尽量在合同中明确约定办证期限和违约责任，最好让开发商和建筑商共同签字；三是如果发现办证困难，要及时收集证据，比如催告函、聊天记录等，证明自己一直在主张权利。如果房子确实无法办证，可以要求建筑商承担违约责任，但一般不能轻易退房，除非有证据证明房子根本办不了证。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，避免因不了解规则而错失维权时机。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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