开发商逾期交房超过90天，购房者一定能解除合同吗

开发商逾期交房超过90天，购房者一定能解除合同吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2020年3月，朴某与某房地产公司签订商品房预售合同，购买北京密云区一套房屋，总价250万余元。合同约定，开发商应在2021年9月30日前交房。如果逾期超过90天，朴某有权解除合同。

朴某支付了首付款，并通过银行贷款付清了全部房款。然而，开发商未能按期交房。2022年1月4日，房屋才完成竣工验收备案。2022年2月23日，朴某以逾期交房超过90天为由，向开发商发出解除合同通知书，要求退房退款。

开发商辩称，曾在2021年12月30日通知朴某收房，但未能提供充分证据。不过，微信聊天记录显示，朴某在2022年1月3日已就房屋交付问题进行沟通，说明其当时已知晓房屋可以交付。

法院怎么判

一审法院（北京市密云区人民法院）认为：

一是房屋已于2022年1月4日完成竣工验收备案，具备交付条件，合同可以继续履行。二是朴某在2022年1月3日已得知房屋可以交付，并非完全不知情。三是虽然开发商逾期交房超过90天，但违约行为比较轻微，朴某的损失可以通过合同约定的违约金来弥补，并不影响其购房目的的实现。

因此，法院驳回了朴某解除合同的请求。朴某不服，提起上诉。

二审法院（北京市第三中级人民法院）维持原判，认为开发商的违约行为不足以导致合同目的无法实现，朴某不能仅凭合同约定的解除条件成就就当然获得解除权。

案号：(2023)京03民终4363号

律师解读

这个案例对普通购房者来说，有一个非常重要的提醒：合同里写了“逾期超过90天可以解除合同”，不等于你一定能解除合同。

法院在判断是否支持解除合同时，不会只看合同条款的字面意思，还会综合考虑以下几点：

一是违约行为的严重程度。如果开发商只是晚交房几天或几个月，但房屋已经具备交付条件，且购房者没有因此遭受重大损失，法院可能认为违约行为“显著轻微”，不支持解除合同。

二是合同目的是否还能实现。如果房屋已经建成、可以交付，购房者仍然可以拿到房子，合同目的并未落空，法院倾向于维持合同继续履行。

三是守约方的损失能否通过其他方式弥补。比如，购房者可以要求开发商支付逾期交房违约金，而不必非要退房。

法院这样判，主要是为了维护交易稳定，避免因为轻微违约就导致整个交易被推翻，造成资源浪费。

王德林律师提示：

购房者遇到开发商逾期交房，不要急着发解除通知。建议先评估一下：开发商是否已经具备交房条件？逾期时间有多长？你的实际损失有多大？如果开发商已经可以交房，只是晚了一段时间，解除合同可能不被法院支持，反而会让自己陷入被动。更稳妥的做法是：先收集证据（如逾期交房的书面通知、微信聊天记录、现场照片等），然后要求开发商支付违约金，同时继续履行合同。如果确实因为逾期导致无法实现购房目的（比如房屋烂尾、无法办理产权证等），再考虑解除合同。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，结合具体情况制定维权方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市