买了“工抵房”，开发商不配合网签备案怎么办

买了“工抵房”，开发商不配合网签备案怎么办

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2020年，某置业公司向某银行成都分行借款，并将项目土地使用权抵押给银行。2021年，该置业公司因欠工程款，与材料供应商某线缆公司等签订《工程款抵付购房款协议》，约定用其开发的4套房屋抵债。线缆公司指定黄某作为买受人，与置业公司签订房屋买卖合同。置业公司在房屋交易系统中录入了黄某的信息，并出具了房款收据，但始终未在正式合同上盖章，导致无法办理网签备案。黄某起诉，要求置业公司配合办理网签。

法院怎么判

一审法院认为，置业公司的印章被银行监管，无法盖章完成合同签订，且以房抵债可能损害其他购房者利益、逃避预售款监管和限购政策，因此驳回了黄某的诉讼请求。

二审法院（成都市中级人民法院）改判，认为：一是《工程款抵付购房款协议》和房屋买卖合同已经成立并生效，双方已实际履行（置业公司出具了收据、录入了信息、还发了延期交房通知）；二是以房抵债是各方真实意思，没有证据证明协议无效；三是银行对土地的抵押权不自动延伸到新建房屋上，置业公司用房屋抵债并未损害银行利益；四是黄某有购房资格。最终判决置业公司在判决生效后三日内向不动产登记机关申请办理网签备案。

四川省高级人民法院驳回了银行的再审申请，维持二审判决。

律师解读

这个案例对购买“工抵房”的普通人有重要参考价值。“工抵房”就是开发商用房子抵工程款或材料款，再由材料商把房子卖给购房者。这类交易容易产生纠纷，尤其是开发商或银行不配合办手续时。

本案的核心争议是：开发商是否必须配合办理网签备案？法院最终认定，只要合同已经成立并实际履行（比如开发商收了钱、开了收据、录入了购房信息），开发商就有义务配合办理网签。不能因为开发商印章被银行监管、或者银行不同意，就拒绝履行合同义务。

同时，法院也指出，网签备案的最终审批权在行政机关，法院只判决开发商履行申请义务，至于行政机关是否批准，由行政机关依法决定。

王德林律师提示：

购买“工抵房”时，务必注意以下几点：一是核实房屋是否存在抵押或查封，要求开发商或材料商提供书面说明；二是尽量签订正式的书面买卖合同，并保留付款凭证、收据等证据；三是如果开发商拖延办理网签，可以起诉要求其履行合同义务。本案中，黄某正是通过诉讼方式，防止了已抵债的房屋被开发商或银行再次处置。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，避免因拖延导致权利受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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